中新網(wǎng)5月8日電 據(jù)新華網(wǎng)消息，據(jù)北京市建委的統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年4月30日，北京市可售的期房項(xiàng)目共計(jì)1512個(gè)，其中未售住宅109106套，面積為1541.39萬(wàn)平方米；已取得房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房銷售項(xiàng)目855個(gè)，其中未簽約住宅17815套，面積為289.14萬(wàn)平方米。兩者相加待售房面積達(dá)到1830萬(wàn)平方米，占全部可售房面積的60%。
在樓市供不應(yīng)求的火爆面紗下，北京有“占待銷房總面積六成的住宅尚未賣出”。這令普通買房人大惑不解：不是一直在說(shuō)房子不多么，怎么一下子冒出“12.7萬(wàn)套住宅沒(méi)賣”呢？
其實(shí)不怪，有媒體解釋了：部分開發(fā)商在制造“虛假繁榮”騙買房者趕緊購(gòu)買，一些開發(fā)商又故意囤積房屋醞釀漲價(jià)。一句話，有人在囤積居奇，制造“房荒”，從中漁利。
誰(shuí)在掌控樓市供求的核心信息？
在房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商憑啥就能夠囤積房源，制造“供不應(yīng)求”的假象，以實(shí)現(xiàn)“奇貨可居”的目的？
一個(gè)極為重要的原因在于開發(fā)商對(duì)樓市供求核心信息的排他性掌控。一切維系開發(fā)商與購(gòu)房人之間信息不對(duì)稱現(xiàn)狀的行為，客觀上都是在為開發(fā)商囤積房源提供便利。
信息不對(duì)稱是個(gè)老話題了。現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)最缺少什么？比土地、房子更為稀缺的是客觀、公正、及時(shí)的樓市信息——不是開發(fā)商所釋放的某個(gè)樓盤銷售了多少套房子或房?jī)r(jià)漲跌多少的小道消息，而是由公共部門權(quán)威發(fā)布的具有普遍公信力的數(shù)據(jù)以及對(duì)數(shù)據(jù)的客觀解釋性分析。
但現(xiàn)在，在很多城市，對(duì)于普通老百姓而言，這樣的信息太匱乏了，獲取這類信息太難了。關(guān)于房地產(chǎn)的各種評(píng)價(jià)滿天飛，政府說(shuō)一套，開發(fā)商說(shuō)一套，投資者說(shuō)一套，專家學(xué)者們又說(shuō)一套�！罢l(shuí)都不敢信”“誰(shuí)都不可信”成了眼下人們對(duì)于房市的普遍心態(tài)，而這，正是房地產(chǎn)市場(chǎng)公信力缺失的典型表征。
如果信息對(duì)稱，市場(chǎng)前景是可預(yù)期的，人們的市場(chǎng)行為會(huì)趨于穩(wěn)健、理性，但現(xiàn)在，在開發(fā)商與購(gòu)房人之間信息極度不對(duì)稱，開發(fā)商掌控了房源、房?jī)r(jià)、銷售進(jìn)度、供求比等等對(duì)購(gòu)買行為產(chǎn)生決定性影響的核心信息，購(gòu)房人不知道下一個(gè)月甚至下一周，房?jī)r(jià)的供應(yīng)量、需求量，自然也就無(wú)從知曉樓市究竟會(huì)躍上新的臺(tái)階還是真的會(huì)穩(wěn)住。
在焦灼、迷惘、不可知的心態(tài)下，大道不通，小道流行。而信息最終會(huì)影響市場(chǎng)人氣，主流公信力強(qiáng)的信息一再缺失，市場(chǎng)一有風(fēng)吹草動(dòng)，就極有可能出現(xiàn)由迷惘到恐慌的蛻變，要么一窩蜂搶購(gòu)，要么一齊持幣觀望。從這個(gè)意義上說(shuō)，提供具有普遍公信力的房地產(chǎn)信息，比房?jī)r(jià)漲跌本身更為重要。
“饑餓銷售法”：壟斷信息漁利的典型伎倆
其實(shí)，樓市充斥虛假信息的城市并非北京一地，去年3月，上海樓市“暴熱”之際，不也是各色虛假信息甚囂塵上之時(shí)嗎？一些樓盤的“定金合同”中購(gòu)房人的姓名竟叫“沙皇”，住所是“無(wú)可奈何花落去”，身份證號(hào)碼竟有13位。無(wú)論是不久前廣州開發(fā)商炮制的“地荒”信息，還是北京開發(fā)商營(yíng)造的“房荒”局面，目的都是通過(guò)制造“緊張”的供求關(guān)系來(lái)謀取利益最大化。
“銷控”就是開發(fā)商利用信息優(yōu)勢(shì)來(lái)調(diào)節(jié)供求的慣用手法。所謂“銷控”，又稱“饑餓銷售法”，如明明有100套房子可售，開發(fā)商決不會(huì)一次性拿出來(lái)賣光，而是第一次先拿出20套位置、房型較差的房子來(lái)出售，在幾番造勢(shì)之后，給外間留下一開盤就告售罄的熱銷印象；第二次再拿出30套，在“供不應(yīng)求”中適時(shí)提價(jià)，先前沒(méi)買到房子的人以為“機(jī)不可失”，加價(jià)也接受，因?yàn)椤耙院筮�要漲呢”，所以能買到就算賺了。于是，在這股人造“追漲風(fēng)”之下，開發(fā)商或暗渡陳倉(cāng)，找個(gè)中介聯(lián)手，將剩下的50套房轉(zhuǎn)給中介，變身“二手房”加價(jià)銷售；或者在“沒(méi)房了”的吆喝下，慢條斯理地幾套、十幾套地拆零銷售，讓那些急吼吼的排隊(duì)買房人去哄搶所謂“最后的晚餐”。
業(yè)內(nèi)人士指出，“銷控”的過(guò)程實(shí)質(zhì)上就是開發(fā)商對(duì)外封鎖樓盤的真實(shí)信息、別有用心地釋放或利用虛假信息從中漁利的過(guò)程。由于卡住了信息源頭，在供小于求的市場(chǎng)環(huán)境中，開發(fā)商這一招屢試不爽。發(fā)展到最后就是哄抬房?jī)r(jià)：開發(fā)商一般先讓中介雇傭人排隊(duì)，制造緊張氣氛；在開盤時(shí)，讓中介或內(nèi)部員工高價(jià)簽訂幾套房子，中介以此價(jià)格為“標(biāo)桿”，拉抬房?jī)r(jià)；等真正的買房人憋不住“上鉤”后，房?jī)r(jià)已被拉高，開發(fā)商再撤銷原訂的高價(jià)合同；最后，開發(fā)商大量出貨，中介手中的房子也乘機(jī)出手，而最終埋單的只能是老百姓。
用什么樣的“道”來(lái)與開發(fā)商的“魔法”試比高？
道高一尺，魔高一丈。用什么樣的“道”來(lái)與開發(fā)商囤積居奇的“魔法”試比高呢？
股票市場(chǎng)已有信息披露，房地產(chǎn)市場(chǎng)為何不能有？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)一樣，容易產(chǎn)生操縱行為，也普遍存在典型示范偏差和羊群效應(yīng)，追漲殺跌。開發(fā)商利用信息、資金優(yōu)勢(shì)，操縱市場(chǎng)屢見不鮮，其行為和股票市場(chǎng)的“做莊”如出一轍。要消除開發(fā)商的囤積居奇，首要的是讓真實(shí)的信息在房地產(chǎn)交易中充分暢通。
在房地產(chǎn)這個(gè)帶有半壟斷色彩(作為一級(jí)市場(chǎng)的土地交易基本是壟斷的)、非充分競(jìng)爭(zhēng)的特殊市場(chǎng)中，單憑消費(fèi)者的個(gè)人努力，恐怕永遠(yuǎn)改變不了信息弱勢(shì)的地位，跳不出核心信息盲區(qū)的圈子——因?yàn)槿思议_發(fā)商只要以一句“商業(yè)秘密”為由，就對(duì)你這些消費(fèi)者無(wú)可奉告了。
但政府就不同了，政府作為管理者，完全可以要求開發(fā)商公布其樓盤的詳細(xì)信息——如在開盤之前，開發(fā)商申請(qǐng)預(yù)售或是銷售許可時(shí)，政府可以要求其公布上市的房源套數(shù)、面積、開盤時(shí)間、預(yù)計(jì)價(jià)格；在銷售中，主管部門可以要求開發(fā)商及時(shí)公布已售套數(shù)、面積、價(jià)格，以及可售套數(shù)、面積等等，否則，主管部門有權(quán)拒絕辦理預(yù)售、銷售許可。應(yīng)該看到，不少地方政府部門正在嘗試加強(qiáng)信息公開和監(jiān)管，但這種努力顯然還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
一位房地產(chǎn)研究者指出，一個(gè)信息不充分的市場(chǎng)必然是發(fā)育不健全的市場(chǎng)，一個(gè)信息混亂、“傳聞爆炸”的市場(chǎng)，最終也必然是“共輸”的市場(chǎng)——誰(shuí)都無(wú)法在所有的時(shí)間、所有的空間、欺騙所有的人，極端混亂的終極結(jié)果便是對(duì)市場(chǎng)的埋葬。只有當(dāng)向社會(huì)提供普遍認(rèn)可的公共信息成為判定房地產(chǎn)主管部門盡職與否的重要標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，開發(fā)商的囤積居奇才會(huì)壽終正寢。（徐壽松 蔡國(guó)兆）
