據(jù)悉，截至3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8%。一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計完成房屋施工面積10.31億平方米，同比增長23.3%；完成開發(fā)土地面積5284萬平方米，增長53.3%。來自成都市統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，2006年1-2月，該市商品房空置面積出現(xiàn)自2005年下半年以來的首次大幅上升，全市商品房空置面積為147.25萬平方米，同比增長62.6%，其中住宅空置65.36萬平方米，增長70.7%。

　　所謂住房空置，就是住房處于沒有進(jìn)入交易或使用環(huán)節(jié)的一種狀態(tài)。而住房空置率就是在某一時點上空置的住房占某一時點所存有住房的比率。住房空置率又可以分為一手房市場的住房空置率、二手房市場的住房空置率、綜合住房空置率及住房自然空置率等。目前內(nèi)地房地產(chǎn)出現(xiàn)的住房空置率基本上是房地產(chǎn)資源低效率配置的結(jié)果。

　　我們可以看到，從2005年內(nèi)地房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控以來，盡管一些地方的房價上漲有所放緩，全國平均房價上漲幅度有所下落。如1-2月全國70個大中型城市房價上漲幅度為5.5%。但我們也應(yīng)該看到，一些地方房價過快上漲也是不爭的事實。特別是進(jìn)入2006年，以北京房地產(chǎn)市場為領(lǐng)頭，全國不少地方的房地產(chǎn)市場在輿論看好中漲聲一片。

　　但是，內(nèi)地房地產(chǎn)市場空置率過高，肯定說明市場還有不少房子沒有銷售出去。如果生產(chǎn)的產(chǎn)品賣不出去，那么產(chǎn)品的市場價值是無法轉(zhuǎn)換與實現(xiàn)的。有人會說，任何在市場交易的產(chǎn)品都可以有一定過剩，否則既無法形成有效的競爭，也無法來調(diào)整產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)。對于房地產(chǎn)市場來說，事實是有房地產(chǎn)的自然空置率，住房自然空置率就如自然失業(yè)率一樣，其在市場中有一個確定的比重，但超過一定限度就是過了。目前內(nèi)地的房地產(chǎn)市場空置率過高同時又房價過高，那么房地產(chǎn)市場問題的嚴(yán)重性也就昭然若揭。

　　央行的數(shù)據(jù)表明，2004年個人住房消費信貸增長35%以上，個人住房消費信貸總額達(dá)4700億，而2005年個人住房消費信貸增長為15.8%，個人消費信貸增加2600億，僅為2004年的一半。從2006年一季度的情況來看，居民戶消費性中長期貸款增加399億元，同比少增245億元。個人消費信貸額的減少，這里或許有居民住房消費貸款提前還款的因素，也有房地產(chǎn)投機(jī)者減弱的原因，但個人住房消費信貸減少也表明內(nèi)地居民住房消費需求的下降。如果內(nèi)地居民住房需求下降以及住房空置率快速增加，那就說明了房價的上漲并非是住房市場供求關(guān)系發(fā)生變化，而是房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷定價的結(jié)果。如果房地產(chǎn)市場壟斷性操縱定價加劇，那么對于一般民眾來說，一方面就得多獲得一些相關(guān)信息來了解房價上漲之原因，不為“羊群效應(yīng)”所左右。

　　如果把這種分析延伸到二手住房市場來分析，那么內(nèi)地房地產(chǎn)市場所面臨的困難與問題會更多。因為，就目前情況來看，盡管到目前為止，相關(guān)的統(tǒng)計部門沒有設(shè)計出一套二手住房市場空置率的統(tǒng)計辦法，也沒有把二手房市場的住房空置率納入政府決策的參考數(shù)據(jù)。但是，二手住房空置率之高早已是不爭之事實。其理由有二：一是住房租金過低，就說明二手房市場可以租出的住房過多；二是現(xiàn)在不少城市一些小區(qū)的房子，長期沒有人交付物業(yè)管理費、水電費等。而二手房市場空置率過高，不僅會壓低一手房市場的價格，也說明了內(nèi)地房地產(chǎn)市場供大于求。

　　總之，目前內(nèi)地房地產(chǎn)市場過高的空置率及價格快速上漲，既說明了內(nèi)地房地產(chǎn)市場人為地對價格操縱嚴(yán)重，也說明了內(nèi)地房地產(chǎn)市場投資者過多，而這些問題不僅嚴(yán)重影響了內(nèi)地居民住房條件改善及降低了內(nèi)地居民的住房福利水平，而且使內(nèi)地房地產(chǎn)市場蘊(yùn)藏著巨大的風(fēng)險。如果政府不對該問題引起足夠的注意并采取政策進(jìn)行調(diào)整，內(nèi)地房地產(chǎn)市場將陷入更深的危機(jī)！

　　(來源：東方早報 作者：易憲容)