四月初，中華工商時報的記者從上海發(fā)回一條新聞，稱“上海樓市一朝回到調(diào)控前”。當天，這篇報道排在新浪熱門排行榜的第一條，點擊率進入當周排名前列，同時擠入當月新聞排行榜。

　　四月初的報道，反映的是3月份上海樓市的情況，當月上海樓市商品住宅成交量達到179.67萬平方米，與2月份82萬平方米的成交面積相比，環(huán)比增幅達到119%，成交16140套達到了宏觀調(diào)控新政出臺前的水平。

　　上海樓市的放量意味著什么呢？

　　是調(diào)整結(jié)束的信號，還是高位見頂?shù)男盘�，搞清楚這一點，對于中國房地產(chǎn)市場的走勢判斷非常重要。

　　而事實卻表明，要搞清楚這一點卻不是一件容易的事情。因為同一個記者在第二周從上海發(fā)回的報道就告訴我們，前一周的強勢拉升在第二周并沒有持續(xù)，不但成交量回落，普通商品房的成交均價也從每平方米10744元跌回9250元，下跌的幅度達到了13.9%，如果把樓市的走勢畫成K線圖，那么就是典型的震蕩走勢。

　　上海樓市的重要在于在這一輪的房地產(chǎn)行情中，上海是個領(lǐng)漲板塊，正是上海的上漲才帶動了南京和杭州地價的上漲，繼而又拉動了蘇州和寧波這些城市的上漲。水皮在和訊網(wǎng)和大家交流時，提醒大家對比若干年前北京和上海的樓價行情。2001年的時候，上海的平均房價是每平方米3200元，北京的平均房價是4700元，而現(xiàn)在上海的房價均價9250元，北京的房價在漲3.5%之后才為7168元，不僅低于上海的房價近每平方米2000元，而且低于深圳的均價8752元近1500元。

　　換句話說，由于前二年上海房價狂漲時，北京的房價沒有跟進，因此，在價格倒掛將近3500元之后，北京現(xiàn)在出現(xiàn)的完全是正常的補漲行情。而從實際的情況看也是如此，北京房價上漲的主力主要來自于中低檔商品房，而高檔商品房早在10年前就已經(jīng)一步到位，并沒有太大的上漲。從投資的角度看，上海的房價只要在高位徘徊，只要如愿穩(wěn)住，那么，北京的樓市的上漲就有保證，而如果上海扛不住，那么，北京的上漲空間也將會被封殺。反過來，如果北京的房價上漲有力將會對上海房價產(chǎn)生頂升作用，支持上海房價。

　　這種狀態(tài)就叫膠著。

　　水皮曾經(jīng)說過，中國的民間資本并不足以支持兩個資本市場同時走牛，房價不下來，股價就別想上去。但是作出這樣的判斷的前提是不考慮外資的，而現(xiàn)實的情況則是外資正在成為左右這兩個市場的最大的變量。

　　上證指數(shù)2005年12月30日收報1161點，4個月的時間中間上漲了250點左右，上漲的幅度達到了20%以上，在此前后QFII大規(guī)模建立，而管理層一次開閘就放5家，外資導(dǎo)向已經(jīng)成為A股的風向標。

　　股市是這樣，房地產(chǎn)市場也是這樣。

　　來自上海的報道稱，外資基金對于上海房地產(chǎn)市場依舊保持了2005年的活躍態(tài)勢，兩家美國的基金在3月份相繼收購了虹橋地區(qū)的服務(wù)式公寓和新天地附近的高檔公寓，收購價格分別為7000萬美元和8000萬美元，一家印度的基金也收購了新天地附近的兩幢服務(wù)式公寓，成交金額約為1億美元。而4月初上海房價的躥升又和一家中東的基金公司收購翠湖御苑有關(guān)，這棟樓共有102套，成交均價高達每平方米4萬元人民幣。

　　實事求是地講，外資房地產(chǎn)基金不但沒有因為中國政府實施宏觀調(diào)控而響應(yīng)號召，反而扮演了一個逢低建倉的角色，很大程度上削弱了中國政府的調(diào)控成果。2005年春節(jié)之后，新加坡的凱德置業(yè)、摩根士丹利和美林等外資基金都斥巨資進入北京的樓市，銀泰中心、瞰都公寓和遠洋新干線等悉數(shù)被外資掃入懷中。外資進入北京和上海地區(qū)的背景既復(fù)雜又簡單。復(fù)雜在于既看好人民幣升值的空間，又看好房地產(chǎn)的升值空間，簡單在于不管看好的是人民幣還是房地產(chǎn)，外資的性質(zhì)都是過江龍，都是為賣而買的投機資金。用夏斌的話講，現(xiàn)在是前門堵住外匯進來，后門房地產(chǎn)外匯隨便就進來，而對于外資大舉進入中國金融房地產(chǎn)市場，我們既沒有限制也沒有管理，這在其他國家是不可思議的，這實際上已經(jīng)成了匯率政策實施中的漏洞。因此，中國政府應(yīng)限制外資炒房。

　　在水皮看來，夏斌的建議是正確的，但效果有限，因為中國的房地產(chǎn)不僅要限制外資炒作，同樣也要限制內(nèi)資的炒作。

　　為什么？

　　因為房地產(chǎn)和股票不一樣，房地產(chǎn)的資源是有限的，不可能無限量供應(yīng)，因此，嚴格的意義上講，房地產(chǎn)的投資必須要有監(jiān)控，而投機則必須打擊，否則，后果不堪設(shè)想。

　　怎樣打擊，才能打在房地產(chǎn)投機的七寸上呢？是征稅，還是提高首付；是加息，還是取消預(yù)售？水皮認為這些都是雙刃劍，抬高了炒房的門檻同時也抬高了消費的門檻，對于炒作有影響沒傷害，對于消費又有傷害又有影響，并不足取。真正的殺手锏就是立法禁止炒房，一方面規(guī)定購房實名制，一方面規(guī)定在任何城市，個人名下房產(chǎn)不準超過二套，家庭購房不準超過5套，個人擁有面積不準超過城市平均標準的10倍，超過部分征收特別高消費稅。

　　只有內(nèi)資和外資雙管齊下，才能遏制新一輪的房地產(chǎn)炒作之風；才能確保社會穩(wěn)定，人民安居樂業(yè)。

　　(來源：中華工商時報)