中新網(wǎng)3月31日電 據(jù)新華網(wǎng)消息，《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》涉及房地產(chǎn)業(yè)及上下游相關(guān)領(lǐng)域的描述有多處，為今后五年國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展指明了方向。我們遴選其中十個關(guān)鍵詞予以解讀，以供參考。
關(guān)鍵詞之一 土地
◆ 原文：“落實保護耕地基本國策。管住總量、嚴控增量、盤活存量，控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模。建立健全用地定額標準，推行多層標準廠房�！�
“實行最嚴格的土地管理制度。嚴格執(zhí)行法定權(quán)限審批土地和占用耕地補償制度，禁止非法壓低地價招商。嚴格土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃修編的管理。加強土地利用計劃管理、用途管制和項目用地預審管理。完善耕地保護責任考核體系，實行土地管理責任追究制。加強土地產(chǎn)權(quán)登記和土地資產(chǎn)管理�！�
◆ 解讀
中國人民大學土地管理系教授 嚴金明：
“十一五”規(guī)劃把保護土地資源放在非常重要的位置，表明決策層對這一問題高度重視。土地既是生產(chǎn)和生活的基礎(chǔ)，同時也是和資金、人力并稱的三大生產(chǎn)要素之一。國民經(jīng)濟發(fā)展需要土地供給的有力保障；同時中國人多地少，又必須對土地資源進行保護，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，這兩方面的矛盾非常尖銳。如何正確處理經(jīng)濟發(fā)展與土地資源保護的關(guān)系，是擺在決策層面前的一道難題。
按照國家規(guī)劃，“十一五”末期全國耕地總量要保證18億畝。截至2004年底，全國的耕地面積為18.37億畝。這中間的差值扣除2005年的耕地減少量就是未來5年中國可以使用的土地數(shù)量，包括建設(shè)用地、生態(tài)退耕、農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整用地以及每年的災毀土地。而近7年來，全國耕地減少約1億畝，這意味著“十一五”期間中國的建設(shè)用地供應將非常緊張。
在這種情況下，有關(guān)部門更應該公開透明，通過市場化方式供應土地，防止土地資源流失，實現(xiàn)土地增值，以求達到國家、集體和開發(fā)商實現(xiàn)共贏的效果。
國家的大政方針將對北京未來的土地市場產(chǎn)生重要影響。北京的總面積只有1.68萬平方公里，除去已經(jīng)開發(fā)建設(shè)的土地、農(nóng)業(yè)用地、環(huán)境保護用地、不適合開發(fā)的土地(比如山區(qū))，剩余的土地資源比較有限。尤其是在城八區(qū)，可供開發(fā)的土地就更少了。不過，北京又有自己的特殊情況，比如擁有大量的國家機關(guān)和公務(wù)員群體，機關(guān)用地、軍事用地的數(shù)量較大。去年北京總規(guī)修編，規(guī)劃了11個新城和30個重點鎮(zhèn)，同時2007年以后將重點建設(shè)通州、順義、亦莊3座新城，這都需要大量的土地供給支持。應該說，有關(guān)部門在土地資源保護方面，存在不小的難度。
關(guān)鍵詞之二 開發(fā)融資
◆ 原文：“完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強資本金管理。”
◆ 解讀
中國人民銀行金融研究所研究員鄒平座：
房地產(chǎn)的開發(fā)融資渠道主要分為內(nèi)生性和外生性兩種。目前中國的房地產(chǎn)開發(fā)融資主要是內(nèi)生的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品為主，也就是說，資金的來源直接或間接地來自國內(nèi)的銀行、投資公司和個人。除銀行貸款外，這類資金大致可分四類，分別為其它行業(yè)的轉(zhuǎn)移資金、挪用的資金、兩端占用資金以及政府資金。比如占用上下游合作伙伴的工程款、收取消費者預售款等，這些占用資金的方式都有可能成為今后爭端的來源。
“十一五”提出要完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，是為了促進房地產(chǎn)開發(fā)融資的健康有序發(fā)展。主要可以從幾個方面著手，一是減少間接融資，增加直接融資；二是融資雙方在具體操作中要不斷規(guī)范和完善；三要實現(xiàn)融資渠道的多元化，加快國際化、全球化的步伐。比如，適當增加外資銀行、國外基金在房地產(chǎn)開發(fā)融資方面的比重等。最后，要在融資機構(gòu)和融資工具方面有所創(chuàng)新。
國家開發(fā)銀行專家委員會常務(wù)副主任 王大用：
具體來看，房地產(chǎn)開發(fā)融資是由幾種不同階段、不同類型的融資行為構(gòu)成，包括前期購地融資、工程建設(shè)融資、項目銷售融資，三者前后相連形成房地產(chǎn)開發(fā)融資的鏈條。從房地產(chǎn)發(fā)展之初，開發(fā)融資行為就一直存在。1992年———1993年間，金融系統(tǒng)出現(xiàn)不穩(wěn)定因素也與融資不規(guī)范有關(guān)。在各類房地產(chǎn)融資渠道中，銀行的開發(fā)貸款和消費者的住房按揭貸款是開發(fā)商兩大主要的資金來源。特別是隨著人們住房觀念的轉(zhuǎn)變，貸款買房的理念深入人心，近年來住房按揭貸款規(guī)模迅速擴大。但由此也給銀行的管理和金融穩(wěn)定帶來一定的風險。
要實現(xiàn)“十一五”關(guān)于“完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式”的目標，實現(xiàn)住房按揭貸款證券化是一個重要的途徑。由于住房按揭的時間長，這就相應地把銀行資產(chǎn)的使用期限拉長，然而，銀行吸收的存款卻是短期的，這就導致銀行資產(chǎn)與負債出現(xiàn)錯配。實行住房按揭貸款證券化，依托資本市場，把不能流動的抵押資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為具備流動性的資產(chǎn)，就能更好地盤活銀行資產(chǎn)，提高資金效率。
住房按揭證券化最早出現(xiàn)在美國，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，如今已經(jīng)形成了一套比較成熟的體系可供我們借鑒。但國內(nèi)住房按揭貸款證券化的進程還比較慢，目前最重要的是要建立一個服務(wù)于全國各大商業(yè)銀行實行住房按揭貸款證券化的全國性服務(wù)機構(gòu)。
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