最近以來(lái)，房?jī)r(jià)持續(xù)大幅度上漲引起民眾的普遍憤慨，國(guó)土資源部門和房地產(chǎn)商為推卸責(zé)任，都說(shuō)對(duì)方是抬升房?jī)r(jià)的“兇手”。國(guó)土資源部多次嚴(yán)厲駁斥了部分房地產(chǎn)商關(guān)于地價(jià)抬升房?jī)r(jià)的論調(diào)，認(rèn)為土地價(jià)格的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于樓市的漲幅，對(duì)“地價(jià)說(shuō)”嗤之以鼻。
按照國(guó)土部提供的數(shù)據(jù)，2004年，全國(guó)的土地平均價(jià)格為每平方米1198元，比2003年上漲了6.1%。其中，住宅用地的土地平均價(jià)格為1128元，同比上漲了5.4%。國(guó)土資源部認(rèn)為，這個(gè)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期部分地區(qū)房?jī)r(jià)的漲幅，可見(jiàn)，土地成本推動(dòng)只是房?jī)r(jià)上漲的很小部分，將房?jī)r(jià)上漲全歸于土地問(wèn)題的指責(zé)，當(dāng)然是站不住腳的。
實(shí)際上，國(guó)土資源部在這里偷換了概念，地價(jià)同比上漲6.1%本身是一個(gè)假命題。因?yàn)椋?004年交易的地塊根本不同于2003年交易的地塊，所謂地價(jià)上漲6.1%不過(guò)是2004年土地招拍掛的價(jià)格較之2003年招拍掛的土地價(jià)格的一個(gè)增加率，本身并不能反映同一塊土地價(jià)格的真實(shí)上漲水平。
按照中國(guó)城市化過(guò)程中土地征用和相應(yīng)拍賣土地的空間順序，必然是先城市內(nèi)側(cè)后城市外延，而且在同一時(shí)間點(diǎn)上，土地價(jià)格隨著其與城市中心距離的增大而呈遞減的趨勢(shì)。這樣引起我們一個(gè)有趣的討論：如果2003年靠近城市中心的甲地塊的拍賣價(jià)格為每平方米3000元，而此時(shí)處于甲地塊外側(cè)的乙地塊可能還沒(méi)有完成征用手續(xù)，即使征用，每平方米也不過(guò)2500元；然而到了2004年，乙地塊完成土地征用手續(xù)后由政府進(jìn)行拍賣，每平方米的拍賣價(jià)超過(guò)了甲地塊2003年拍賣價(jià)格的10%，為3300元／平方米，實(shí)際上漲幅度是32%。
按照地價(jià)的市場(chǎng)比較方法，甲地塊的價(jià)格是乙地塊價(jià)格的1.2倍，如果乙地塊2004年的競(jìng)拍價(jià)為3300元／平方米，則甲地塊2004年的價(jià)格應(yīng)該為3960元／平方米，較之2003年的每平方米3000元的價(jià)格同樣上漲了32%。如果要精確計(jì)算甲地塊的價(jià)格上漲幅度，就要扣除甲地塊損失一年批租年限帶來(lái)的地價(jià)貶值，這樣實(shí)際上甲地塊的價(jià)格上漲幅度可能是31.8%。
所以，我們看到的土地價(jià)格每年甚至每月都在上漲，但價(jià)格信號(hào)卻來(lái)自于位置越來(lái)越差的土地交易，由于市場(chǎng)類比的作用，帶動(dòng)了原來(lái)競(jìng)拍的、已建成房地產(chǎn)的、或建設(shè)中房地產(chǎn)(含預(yù)售房)的地價(jià)部分上漲超過(guò)國(guó)土資源部門統(tǒng)計(jì)數(shù)值3倍以上的幅度。這部分上漲地價(jià)最終流入已經(jīng)購(gòu)房的消費(fèi)者和正在開發(fā)過(guò)程中的開發(fā)商手中；對(duì)于那些曾經(jīng)大量圈地、擁有充足的土地資源、但資金規(guī)模不足的開發(fā)商而言，通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地獲利就成為一種必然選擇。由于擁有的土地經(jīng)過(guò)一段時(shí)間就可以大幅升值，激發(fā)了一批開發(fā)商儲(chǔ)備土地、轉(zhuǎn)讓獲利的土地投機(jī)活動(dòng)，導(dǎo)致這種地方政府、眾多開發(fā)商、炒房團(tuán)層層“疊加”的加價(jià)效應(yīng)，價(jià)格上漲的預(yù)期也刺激一大批公眾參與炒房活動(dòng)，推動(dòng)房?jī)r(jià)走向高點(diǎn)。
筆者的上述分析肯定讓一直倍受指責(zé)的開發(fā)商們長(zhǎng)舒一口氣，從而認(rèn)為自己是無(wú)辜的，只有政府是有“罪”的。但事情總是有起因的。實(shí)際上，政府競(jìng)拍地價(jià)屢創(chuàng)新高的起因，正是緣于開發(fā)商炒賣土地便可輕易獲取暴利，當(dāng)然，像“溫州炒房團(tuán)”這樣有組織的炒房集體也是難辭其咎的。
為什么中國(guó)的開發(fā)商達(dá)到了6萬(wàn)家，并且整個(gè)行業(yè)都能獲得超過(guò)其他領(lǐng)域4倍以上的利潤(rùn)呢？關(guān)鍵是他們可以在地價(jià)不斷上漲的過(guò)程中通過(guò)層層轉(zhuǎn)手獲取超額利潤(rùn)。由于中國(guó)現(xiàn)行體制基本上不允許農(nóng)民和城市居民自建可以獲得等同于商品房權(quán)利的住房，大量土地都被開發(fā)商這樣一個(gè)“不必要”的環(huán)節(jié)截留了。一塊土地經(jīng)過(guò)了開發(fā)商的層層轉(zhuǎn)手和加價(jià)，最后到真正實(shí)施開發(fā)的開發(fā)商手中時(shí)，地價(jià)和房?jī)r(jià)就已經(jīng)推得很高了。高房?jī)r(jià)最終需要消費(fèi)者來(lái)承擔(dān)，從而引起城市實(shí)際物價(jià)水平的大幅度上漲。所以，開發(fā)商要想推脫房?jī)r(jià)上漲的責(zé)任也是不可能的。
在周邊房?jī)r(jià)都已經(jīng)推高的情況下，面臨土地帶來(lái)的巨大經(jīng)濟(jì)利益，財(cái)政預(yù)算普遍吃緊的地方政府沒(méi)有不為之心動(dòng)的。根據(jù)現(xiàn)有商品房屋的銷售價(jià)格，政府可以很容易地通過(guò)類比地塊倒推計(jì)算出讓土地的價(jià)格范圍，并通過(guò)拍賣機(jī)制實(shí)現(xiàn)政府利益的最大化。在現(xiàn)有房?jī)r(jià)、地價(jià)不斷上漲的態(tài)勢(shì)下，考慮到大量的土地都已經(jīng)由前任政府低價(jià)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，政府官員時(shí)刻都在后悔以往地價(jià)的“過(guò)于便宜”，從而進(jìn)一步堅(jiān)定了其通過(guò)推出更少土地、采取強(qiáng)有力的競(jìng)拍機(jī)制實(shí)現(xiàn)收益最大化的決心。當(dāng)一個(gè)地塊的樓面地價(jià)都競(jìng)拍到了5000-8000元／建筑平方米時(shí)，任何人都不能否定政府地價(jià)對(duì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的巨大影響。因?yàn)槿绻磥?lái)開發(fā)的住房?jī)r(jià)格一旦低于7000-10000元／建筑平方米，就意味著開發(fā)企業(yè)的虧損。但是每平方米7000-10000元或者更高價(jià)格的住房又如何讓普通消費(fèi)者承受得起呢？
現(xiàn)在中央要求地方城市重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，建立健全廉租房制度和住房租賃制度，這在地方政府看來(lái)肯定屬于一項(xiàng)“賠錢”但又不能不做的工作。考慮到現(xiàn)有財(cái)政預(yù)算安排已經(jīng)很緊，地方政府于是再次把眼光放在土地征用和土地拍賣獲得的收益上。
筆者疑慮的是，一方面商品房地價(jià)在拍賣機(jī)制下越推越高，必然推動(dòng)整個(gè)城市地價(jià)的大幅上漲，開發(fā)商也只有開發(fā)高檔商品住宅才能回收資金，這與中央提出的嚴(yán)控高檔住宅建設(shè)的要求必然背道而馳；另一方面，在整個(gè)城市地價(jià)都已經(jīng)很高的條件下，以極低的價(jià)格把經(jīng)濟(jì)適用房或廉租屋提供給那些政府認(rèn)為有資格獲得該類房屋的人手中，是不是一種價(jià)值不菲的“禮物”呢？這更像是向購(gòu)買商品房屋的消費(fèi)者抽取高額的消費(fèi)稅，然后用這筆錢全額或者部分(因?yàn)榈胤秸赡茉谄渌矫嬉残枰度?補(bǔ)償購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房或租賃廉租屋的城市居民。
可悲的是，這種變相征稅絲毫不能傷害到開發(fā)商的任何利益，購(gòu)買商品房的公眾成為最大的“埋單者”，而那些購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用房或租賃了廉租屋的“受益者”又會(huì)是誰(shuí)呢？是否又是那些開著“寶馬”、“奔馳”而一下子購(gòu)買數(shù)套大面積經(jīng)濟(jì)適用房的富豪呢？或者雖然變成了小戶型，但被人購(gòu)買之后用來(lái)轉(zhuǎn)租牟利呢？可以肯定的是，如果不能有效地定義和界定中低收入居民，則保障性住房很可能像現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房一樣落入高收入者之手，從而加劇社會(huì)矛盾。
所以，在目前情況下，與其建立經(jīng)濟(jì)適用房或廉租屋制度，不如下決心把房?jī)r(jià)降下來(lái)。降低房?jī)r(jià)的根本對(duì)策有三條：一是把地方政府從土地交易環(huán)節(jié)中剔除出去；二是讓城鄉(xiāng)居民個(gè)人或以合作組織形式自建住房成為主流，逐步消滅龐大的開發(fā)商隊(duì)伍；三是對(duì)居民擁有的第二套甚至以上的住宅征收高額的不動(dòng)產(chǎn)稅，調(diào)整現(xiàn)有住房存量，減少對(duì)新建住房的不可遏止的需求。當(dāng)然，要完全實(shí)施這些政策，則需修改《憲法》的有關(guān)條款以便給予法制保障。
（來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) 作者：曹建海）
