中新網(wǎng)3月15日電 據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》報道，盡管在年初至今的房地產(chǎn)公開研討場合，業(yè)內(nèi)各界普遍作出今年上海房價還將以10-15%的降幅繼續(xù)下調(diào)的預(yù)測，但“下探企底后回穩(wěn)”，已成為今年上海樓市的重任所在。

　　2005年是上海房價七年來首次出現(xiàn)年終同比下降的年份，這一降勢，仍將影響到2006年的整年樓市全局走勢。

　　去年實際跌幅：10%-15%

　　去年上海住宅新增供應(yīng)2579萬平方米，而吸納量僅為1797萬平方米，差額達到782萬平方米。作為對比，前年的新增供應(yīng)與去年基本持平，吸納量則達到了3035萬平方米。

　　第一太平戴維斯日前發(fā)布的報告指出，宏觀調(diào)控對于住宅實際交易及消費者心理預(yù)期的雙重影響，令部分短期投機者退出市場，而大量自住性購房者亦持強烈的觀望心態(tài)，這是造成去年住宅市場吸納量大幅下降的主要原因。

　　去年年底，上海一手房的月平均交易價格下降至每平方米6238元，相比2005年初房價最高時的月平均每平方米9153元，降幅達31.9%。

　　考慮到由于整體市場的成交結(jié)構(gòu)正從中心城區(qū)向外轉(zhuǎn)移，所以第一太平戴維斯有關(guān)人士認為，上海去年房價實際跌幅估計為10%-15%。

　　房價震蕩 租金逆勢上漲

　　盡管房價年度告跌收盤，但仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部主管何邁可表示：“萬幸的是多方擔憂的‘房地產(chǎn)泡沫破裂’終究沒有發(fā)生。”他認為，新建住宅價格有所下降，但跌幅并不像預(yù)先擔心的那樣劇烈。

　　此外，雖然價格震蕩，但上海住宅租賃市場租金始終表現(xiàn)穩(wěn)定，也成為后市樂觀判斷的一個重要依據(jù)。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)表明，2005年，高端和豪華住宅租金分別上漲了7%和3%，空置率基本持平。由于銷售價格下跌，但租金逆勢上漲，此類投資的回報率受到部分機構(gòu)投資者的關(guān)注。

　　從區(qū)域上看，去年中環(huán)以內(nèi)基本保持供需平衡的格局。環(huán)境優(yōu)越及可開發(fā)用地的日漸稀缺，令該區(qū)域始終吸引市場中高端客戶群的關(guān)注。內(nèi)環(huán)以內(nèi)的成交均價基本在1.6萬元/平方米-1.8萬元/平方米。此外，華府天地、湯臣一品等面向全球高端消費者的頂極樓盤也陸續(xù)面市。

　　<b.豪宅市場率先顯露暖意

　　而眼下，曙光已然微露。在年初仲量聯(lián)行的“2005年度上海房地產(chǎn)市場回顧報告”中特別指出：樓市將在今年年中起慢慢回暖。

　　“某些目前被低估或平價的物業(yè)，從長期來看仍有上漲空間�！焙芜~可說。

　　戴德梁行也作出“上海中心城區(qū)商品住宅價格穩(wěn)中有升”的預(yù)測，并概述今年上海住宅市場面臨的趨勢：整體住宅成交量預(yù)計將有一定幅度提高，成交均價則還有進一步下跌空間，但不同區(qū)域價格走勢將有明顯分化。

　　樓市將在今年年中回暖的最顯著信號，已在2005年年底的豪宅市場率先顯露：部分高端項目自去年第四季度開始投放市場。湯臣一品和翠湖天地二期已分別在去年年底開盤：湯臣一品單價超過10萬元/平方米，而翠湖天地二期根據(jù)房型和樓層，價格在4萬-6萬元/平方米之間。今年第二季度起，華山夏都、匯寧花園、永新城等一批高端產(chǎn)品還將陸續(xù)面市，預(yù)計售價都在2.5-3萬元/平方米區(qū)間。(王舒)