這段時間京城樓市最熱的詞是什么？房價？經(jīng)濟適用房？還是土地？NO，NO，縱然這些的確都是抓人眼球的樓市“熱詞”，但在眼下卻都不如“限價商品房”來得熱鬧。輕輕點擊GOOGLE搜索，就可以得到近15萬項符合“限價商品房”的查詢結(jié)果。
自今年1月初，北京市建委副主任苗樂如公開表示，北京正考慮供應(yīng)“限價商品房”后。這個詞便迅速席卷整個京城樓市，并在節(jié)后達(dá)到一個高潮。對于市建委的這個“大膽”的表態(tài)，業(yè)內(nèi)“潑冷水”的似乎遠(yuǎn)多于支持。有的業(yè)內(nèi)人士說，這是“搬起石頭砸自己的腳”；有的業(yè)內(nèi)人士則告誡，“警惕限價商品房重蹈經(jīng)濟適用房‘覆轍’”；有的業(yè)內(nèi)人士干脆直接表示，“建限價商品房‘換湯不換藥’”。
限價商品房操作難度大開發(fā)商沒興趣
春節(jié)前，北京市建委副主任苗樂如在接受媒體記者采訪時首次表示，北京市建委正在考慮供應(yīng)“限價商品房”以緩解北京房地產(chǎn)市場由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾所帶來的房價控漲壓力，同時解決中低收入者的住房保障問題。
苗樂如的這一席話可謂是“一石擊起千層浪”，盡管其隨后否認(rèn)了“這項政策有望在2006年上半年實現(xiàn)”的傳聞，但業(yè)內(nèi)對“限價商品房”的關(guān)注早已經(jīng)是一發(fā)不可收拾。畢竟，一旦這項政策得以順利實施，北京將成為繼寧波、青島、杭州等地推出“限價商品房”后，全國第一個施行此類政策的特大型城市。
至于北京市建委為何在今年大膽提出“考慮供應(yīng)限價商品房”，業(yè)內(nèi)有一種說法是，迫于北京房地產(chǎn)市場當(dāng)前的嚴(yán)峻形勢，在去年中低檔商品房、期房與現(xiàn)房較2004年明顯下降的危機下，北京市建委才意欲使出此招，以緩解長期供應(yīng)經(jīng)濟適用房仍不能解決的結(jié)構(gòu)矛盾。
北京成業(yè)行市場拓展中心拓展部長謝笑永在接受采訪時表示，限價商品房是一種類似于普通商品房規(guī)定物價范圍的做法，在其他商品中也都有過，這種做法有利于政府有力的引導(dǎo)市場。盡管這項政策具有可行性，但在操作性上有很大難度。畢竟，商品房是一個特殊的商品，價格的確定涉及很多因素，而其又有不可替代性特征，很難依靠政府單一力量來規(guī)定每一套房子的價格。
而在采訪中，不少開發(fā)商對于是否會參與“限價商品房”開發(fā)時，表現(xiàn)出“興趣缺缺”的態(tài)度。住總集團相關(guān)負(fù)責(zé)人甚至直言不諱地表示，“限價商品房”對開發(fā)商是很不利的，是讓開發(fā)商來承擔(dān)一些本應(yīng)政府所做的工作。出臺“限價房”無非是要降低房價，政府與其這樣不如多出臺一些廉租房政策，擴大財政支出以對該問題做出一些緩解。
購房者理性觀望期待熱情不高
在針對讀者進行了調(diào)查問卷反饋顯示，近98%的人表示聽說過“限價商品房”，但非常了解的僅有一位。近75%的讀者認(rèn)為，對北京推出“限價商品房”政策不好說。8%的讀者認(rèn)為不現(xiàn)實，不符合北京房地產(chǎn)市場的實際情況，17%的讀者表示是一件為民辦實事的好事。同時，有近八成的讀者認(rèn)為，“限價商品房”不能限制開發(fā)商暴利，對于“達(dá)到平抑北京房價，解決低收入家庭居住問題”所起到的作用甚微。
這份不完全調(diào)查問卷結(jié)果并不能完全反映購房者對政府考慮推出“限價商品房”的態(tài)度，但從一定程度上表明了，多數(shù)購房者對于這項新項目均在理性觀望中，并且期待熱情也并未有想象的熱情。一位名為“蝸牛的家”的網(wǎng)民在郵件反饋中表示，個人認(rèn)為，“限價商品房”對于限制開發(fā)商暴利以及平抑房價比較困難。畢竟，“限價商品房”只占極小部分市場份額，就像經(jīng)濟適用房一樣，每年都在增加開發(fā)量，市場還不是老樣子。
在最敏感的房價定位上，九成讀者選擇可以接受的價位在4000元／平方米—4500元／平方米這個范圍。讀者鄭小姐認(rèn)為，即使是“限價商品房”，可以接受其比經(jīng)濟適用房高。目前，北京的經(jīng)濟適用房多在4000元／平方米以下，所以4000元／平方米—4500元／平方米的價位個人認(rèn)為可以接受。鄭小姐的想法可以說是大部分購房者的代表，而對于“限價商品房”應(yīng)該在什么價位上，業(yè)內(nèi)人士表示，因為區(qū)域和建設(shè)成本的不同，會有很大差別。而目前北京市建委副主任苗樂如已經(jīng)表示，“政府將通過土地招投標(biāo)的方式來為項目做出最高限價。最終將價格限制在什么樣的水平，將根據(jù)執(zhí)行時的市場情況綜合考慮。”
業(yè)內(nèi)質(zhì)疑推出限價商品房問題多多
對于北京市建委在2006年開年時丟出的這個“重磅炸彈”，京城樓市可以說是有點“防不勝防”。不少業(yè)內(nèi)人士表示，沒想到這個帶有“政治色彩”的限價商品房會這么快登陸北京。事實上，業(yè)內(nèi)人士的“沒有心理準(zhǔn)備”也是情有可原。在北京考慮供應(yīng)限價商品房之前，這項政策只在寧波、青島、杭州等二級城市階段性的實施，雖然反饋尚可，但最終效果如何還未有更強力的論證。如此一來，把這樣一項政策放在北京嘗試，難免讓人“擔(dān)心”。
記者就此話題與一位開發(fā)商朋友探討時，其提出的一連串問題相信也是多數(shù)開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士所關(guān)注的。他表示，開發(fā)“限價商品房”說起來容易，操作過程中需要前期解決很多問題。相信這一點政府相關(guān)部門也是非常清楚的�！跋迌r商品房”在什么區(qū)域推出？面積多大？成本如何計算？規(guī)劃有什么樣的要求？房價定在什么范圍？等等這些問題都需要有所控制。
如果說這位業(yè)內(nèi)人士的問題是一種委婉的質(zhì)疑，那么，一些業(yè)內(nèi)專家的看法就顯得有點頗“不講情面”。北京師范大學(xué)不動產(chǎn)研究學(xué)院院長黃興文表示，限價商品房的供應(yīng)量多少、限價幅度多少等如果這些問題沒有解決好，貿(mào)然實行限價商品房政策無疑就是搬起石頭砸自己的腳，這對政府來說是一個相當(dāng)大的考驗。且這項目對現(xiàn)行的土地招、拍、掛政策也會有所沖擊。
此外，有專家認(rèn)為“這個政策在理論上沒有道理；在實踐上會出現(xiàn)一些畸形。”而對于這項政策是否能長期執(zhí)行，謝笑永則表示，如果這項政策是政府強制性限定，在執(zhí)行后又取消限定，是否會造成爆量漲幅的情況就很難說了。(記者 仰靜)
名詞解釋
限價商品房——即政府將通過土地招投標(biāo)的方式，為項目做出最高限價，限價商品房與經(jīng)濟適用房有異曲同工之處，在土地出讓的環(huán)節(jié)上，并非完全的市場化，政府具有一定的指導(dǎo)性。
相關(guān)媒體報道
北京“限價商品房”與“青島模式”基本相同
據(jù)《中國經(jīng)營報》報道， 北京市建委正在考慮的“限價商品房”與“青島模式”基本相同。據(jù)悉，2005年5月，青島市政府推出3個“限價商品房”樓盤，分別限價5800元／平方米、3900元／平方米和3800元／平方米。當(dāng)時，青島市要求購買限價商品房同樣需要許可證，要求購買者具備青島市內(nèi)四區(qū)常住戶口、人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍、沒有住房或住房面積未達(dá)到政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的家庭或單身者。
有消息稱，今年4月底，北京市國土資源局、建委、發(fā)改委、規(guī)劃委將共同召開協(xié)調(diào)會議，在協(xié)調(diào)經(jīng)濟適用房供應(yīng)計劃的同時，共同就限價商品房的具體技術(shù)手段和細(xì)節(jié)進行會商。最終確定供應(yīng)規(guī)模、手段、價格、位置等關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)。
看看人家
寧波：全國最早推出限價商品房
2003年，為了平抑過高的房價漲幅，寧波市出臺了限價商品房政策。隨即在2004年2月，寧波推出5000余套限價商品房，面積在55平方米-95平方米之間，均價控制在3000元／平方米左右，按規(guī)定主要提供給未享受過實物分配且無自有住房的單身家庭、已到適婚年齡無自有住房的單身居民或所擁有的自有住房低于人均住房建筑面積18平方米的家庭。
此前，寧波連續(xù)3年房價領(lǐng)跑全國房價，在實行了限價商品房之后，從2003年開始逐步退潮，從全國第一退至第二，2004年退至全國第五。2005年一季度，房價漲幅更是回落到11.9%，退至全國第七位，房價順利實行了“軟著陸”。
廣州：目前暫不考慮限價商品房
據(jù)悉，在北京有關(guān)部門考慮建“限價商品房”后，廣州市政府有關(guān)部門迅速反映，表示政府暫不考慮建“限價商品房”。而對于中低收入者的住房問題，政府?dāng)M進行成本房、經(jīng)濟適用房的建設(shè)，并將會在今年推出“新社區(qū)”計劃。
來源：北京現(xiàn)代商報
