中新網(wǎng)2月17日電  據(jù)《北京晨報》報道，去年11月，北京建委出臺的“經(jīng)濟(jì)適用房定向銷售拆遷戶”政策把眾多非拆遷戶的中低收入者排除在經(jīng)濟(jì)適用房門外。當(dāng)那些非拆遷戶又買不起商品房的北京市民正一籌莫展時，今年年初傳出利好消息：北京擬建部分限價商品房，讓中低收入人群也買得起房子。

    “夾心層”面臨住房難題

    今年年初，北京建委副主任苗樂如向記者證實，為了遏制不斷上漲的房價，保障中低收入人群的住房，政府正在考慮推出限價商品房。

    雖然去年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度非常大，但是建委的數(shù)據(jù)顯示，去年全年，北京市商品住宅期房預(yù)售均價為6725元/平方米，比前年漲幅高達(dá)19.2％。苗樂如認(rèn)為，房價高漲的最重要原因是中低檔商品房供應(yīng)出現(xiàn)了明顯下降。據(jù)悉，去年均價在5000元以下的中低檔商品房期房與現(xiàn)房的供應(yīng)量較前年分別下降了24.8%和33.8%，開發(fā)商為追逐高利潤過多供應(yīng)高檔房、廣大工薪階層買不起房的問題日益突出。

    與此同時，為中低收入人群供應(yīng)住房的經(jīng)濟(jì)適用房政策因為出現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)了富人，窮人無力購買”的尷尬局面而飽受非議。醞釀了幾個月后，去年下半年，北京建委在經(jīng)濟(jì)適用房政策上做出重大調(diào)整：今后幾年將主要面對拆遷戶定向銷售，今年則全部銷售給拆遷戶。

    據(jù)悉，今后每年政府將供應(yīng)200萬平方米左右的經(jīng)濟(jì)適用房，只能解決一半拆遷戶的住房問題，社會上散購基本沒戲。但問題是，那些既不是拆遷戶，又買不起商品房的處于“政策夾心層”的中低收入者，他們的住房問題該如何解決？相關(guān)部門于是想到了曾在寧波等城市成功推廣的“限價商品房”舉措，填補(bǔ)京城住房供應(yīng)體系中的這一空白。在今年北京“兩會”期間，苗樂如透露：“限價商品房主要面向收入一般、能力較弱、又能買得起低價房的人群�！�

    嚴(yán)格限定申購對象

    因為經(jīng)濟(jì)適用房的前車之鑒，京城的人們對限價商品房這個新事物持謹(jǐn)慎態(tài)度，限價商品房能不能到達(dá)真正的中低收入人群？會不會出現(xiàn)權(quán)力“尋租”行為從而讓半保障性質(zhì)的“限價商品房”同樣陷入困境？

    在今年“兩會”期間，苗樂如表示，“對限價房的購買對象準(zhǔn)備借鑒外地部分城市做法，對購買對象的戶籍、收入水平以及購買的戶型做出限定”，“不能讓那些高收入者來購買炒作低價房！”

    據(jù)悉，一些城市的經(jīng)濟(jì)適用房政策被廣泛詬病的原因是當(dāng)?shù)貙徍速彿咳速Y格的主要依據(jù)為個人收入，但在我國個人誠信體系尚未完全建立起來的情況下，個人收入是一項很難界定的指標(biāo)。但是有沒有房子，房子有多大，掌握這些情況就要容易得多。

    按照這個思路，寧波市出臺了《市區(qū)普通(限價)商品房銷售管理辦法》，嚴(yán)格設(shè)定申購對象，主要為無住房或人均住房建筑面積小于18平方米的城鎮(zhèn)居民家庭。

    其他幾個城市也借鑒了這一做法。去年年底，大連出臺《大連市限價商品房建設(shè)和銷售管理暫行辦法》規(guī)定，購買限價商品房應(yīng)具備3項條件：具有市內(nèi)四區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口3年以上；家庭人均住房使用面積低于上一年全市城鎮(zhèn)居民住房人均使用面積水平；家庭人均年收入低于市統(tǒng)計局對社會公布的上一年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平的1.2倍。符合這些條件的拆遷戶可優(yōu)先購買限價商品房。限價商品房在取得房屋所有權(quán)證５年內(nèi)不得出售，同時，已購房家庭不得再次申請購買限價商品房。

   諸多問題考驗決策能力

   雖然限價商品房在一些城市已經(jīng)成功推行，但是不同城市的房地產(chǎn)市場有著非常不同的特點，北京要嘗試這項政策不能原封不動照搬，而要因地制宜，這對于政府的執(zhí)政能力是一個不小的考驗。

    北京市國土資源局局長安家盛表示，建限價房存在決策風(fēng)險和土地成本等難點，這一問題正在慎重研究。苗樂如表示，限價商品房最終的限價水平、推出的樓盤數(shù)量以及位置，還需要與其他主管部門協(xié)調(diào)后最終確定。

    需要慎重研究的問題很多。如何設(shè)計出一套讓開發(fā)商將其真實成本披露的機(jī)制，從而使限價真正進(jìn)行下去？限價商品房的推出規(guī)模將控制多大？少量的限價商品房推向市場，對市場沒有太大影響，而大量的限價商品房出現(xiàn)則必將使得國有土地的出讓收入遭到損失。供應(yīng)對象為哪個收入群體比較合適？如何進(jìn)行界定？如果處理不好，將會出現(xiàn)最初的經(jīng)濟(jì)適用房供求錯位的情況。

    另外一個大的決策風(fēng)險是銷售問題。安家盛說，“雖然現(xiàn)在很多人都對限價商品房表現(xiàn)很積極，但畢竟沒有人登記承諾購買。假如開發(fā)商按政府要求建起限價商品房，結(jié)果沒人買，開發(fā)商就有權(quán)要求政府回購，因為他是按政府要求做的，政府要承擔(dān)決策代價。”

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