中新網(wǎng)2月10日電 據(jù)《東方早報(bào)》報(bào)道，2005年的上海樓市并沒有如年中調(diào)控開始不久時(shí)很多人所預(yù)測(cè)的那樣由抑轉(zhuǎn)揚(yáng)，房?jī)r(jià)一路下行已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)，而成交量也沒有如期望中的大幅上升。對(duì)于那些一心想著“底價(jià)入市”的購(gòu)房者來(lái)說，等待時(shí)間也相應(yīng)地從三個(gè)月、半年，一直延長(zhǎng)到了如今雞年逝去，狗年來(lái)臨。

　　對(duì)于2006年上海樓市走勢(shì)的判斷，林林總總的地產(chǎn)“業(yè)內(nèi)人士”看法依然各有不同。只是有一點(diǎn)卻是共同的：如果今年沒有非常強(qiáng)的利好政策刺激，上海樓市短期內(nèi)很難走出目前的狀態(tài)，購(gòu)房者可以繼續(xù)等待。

　　樓市供求不平衡

　　在沒有看到利好消息刺激的情況下，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)短時(shí)間內(nèi)很難走出目前供求關(guān)系不平衡的局面。

　　中海地產(chǎn)有關(guān)人士表示，目前新盤量在不斷增長(zhǎng)，配套商品房和中低價(jià)房所建樓盤也不斷上市，加上去年沒有消化的量堆到今年，今年樓市供應(yīng)過剩的基調(diào)已經(jīng)建立。今年上海樓市將延續(xù)去年下半年的狀況，即撐不下去的小公司在關(guān)停并轉(zhuǎn)，而大型房地產(chǎn)公司則利用這一機(jī)會(huì)積極融資吃地，地產(chǎn)世界重新洗牌或許是今年的主調(diào)。

　　臺(tái)灣地產(chǎn)專家蔡為民同樣表示，未來(lái)一年，樓市調(diào)價(jià)范圍則可能進(jìn)一步擴(kuò)大。蔡為民告訴記者，根據(jù)觀察上海市中心樓市的價(jià)格情況，從去年年底開始，前期價(jià)格穩(wěn)定的內(nèi)環(huán)線新盤也開始出現(xiàn)調(diào)價(jià)現(xiàn)象，這種現(xiàn)象估計(jì)會(huì)持續(xù)到今年年中。事實(shí)上，即使是已經(jīng)調(diào)整價(jià)格的市中心樓盤，還是有許多銷售成績(jī)乏善可陳，這意味著未來(lái)可能有繼續(xù)調(diào)價(jià)機(jī)會(huì)出現(xiàn)。

　　留意稅收政策

　　中房指數(shù)研究院(華東區(qū))院長(zhǎng)陳晟表示，未來(lái)樓市走向需要觀察一些去年提及的稅收政策比如二手房個(gè)人所得稅是否會(huì)施行。陳晟認(rèn)為，目前上海樓市已經(jīng)處于供大于求的狀況，因此稅收政策的實(shí)行不可能出現(xiàn)之前其他地區(qū)曾經(jīng)出現(xiàn)的價(jià)格上揚(yáng)的局面，反而，這一政策將再次打擊部分購(gòu)房者的信心。雖然目前大部分投資客已經(jīng)離場(chǎng)，稅收政策對(duì)剛性需求的影響不會(huì)特別大，但由于房子還是具有多重屬性的商品，一部分的投資有利于活躍整個(gè)市場(chǎng)的流通環(huán)節(jié)，一旦稅收政策出臺(tái)，市場(chǎng)回暖的可能性就更加小。

　　與此同時(shí)，物業(yè)稅的討論也進(jìn)行得如火如荼，雖然這一稅種經(jīng)歷多年還沒有正式施行，但很顯然，今年建設(shè)部以及稅務(wù)總局對(duì)于出臺(tái)這一稅收的決心已經(jīng)加強(qiáng)，并開始選擇地區(qū)試點(diǎn)。一旦稅收實(shí)行，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)格也有可能會(huì)受到一定程度影響。

　　不必立即出手

　　陳晟表示，目前剛剛進(jìn)入新年，購(gòu)房者還是需要觀察一段時(shí)間。如果是自住用房，則可以在3月以后考慮進(jìn)行挑選，當(dāng)然，保險(xiǎn)的話可以等到二手房稅收政策出臺(tái)看看市場(chǎng)反饋。由于二手房?jī)r(jià)格對(duì)于一手住宅有傳導(dǎo)作用，所以還是要留意其影響。

　　一直關(guān)注最前沿市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的蔡為民的建議則更加具體。蔡為民表示，目前購(gòu)房者買房需要更加關(guān)注區(qū)域的選擇。隨著樓市的調(diào)整，市場(chǎng)細(xì)分變得更加明顯，選擇購(gòu)房區(qū)域是買房的關(guān)鍵。一定程度上來(lái)說，內(nèi)環(huán)線還是一個(gè)比較好的選擇，但是，即使如此，目前內(nèi)環(huán)價(jià)格也正在回調(diào)。蔡為民預(yù)測(cè)，今年第一季度、第二季度，內(nèi)環(huán)價(jià)位將會(huì)持續(xù)調(diào)整，至二季度末應(yīng)該沒有往上走的機(jī)會(huì)。今年下半年，內(nèi)環(huán)線價(jià)格將達(dá)到階段性底部，整體調(diào)價(jià)幅度在10%左右，也不排除部分樓盤幅度達(dá)到20%。蔡為民表示，內(nèi)環(huán)樓盤總體來(lái)說還是具有較強(qiáng)抗跌性，但是由于前段時(shí)間的過分炒作，使得這部分樓盤拉升過快，必然要調(diào)整至合理價(jià)位。

　　至于中外環(huán)線的樓盤，考慮到內(nèi)環(huán)樓盤價(jià)格的傳導(dǎo)因素，其階段底部會(huì)在第三第四季度露出，整體調(diào)價(jià)幅度會(huì)在15%~20%，因此需要購(gòu)買中外環(huán)房源的購(gòu)房者可以到第三季度以后再出手。這里所說的內(nèi)環(huán)，指的是上海中心區(qū)域內(nèi)的地區(qū)，具體說來(lái)指軌道交通四號(hào)線環(huán)繞地區(qū)，而外圍的樓盤抗跌性可能還差一些。

　　此外，蔡為民認(rèn)為，隨著軌道交通越來(lái)越普遍，其對(duì)于樓盤價(jià)格的影響也在逐漸減低，尤其是內(nèi)環(huán)地區(qū)，由于交通原來(lái)就十分便捷，所以軌道交通的影響基本不存在，或者甚至可能因?yàn)檐壍姥鼐�分流購(gòu)房者而對(duì)其銷售有所抑制。

　　蔡為民建議，購(gòu)房者在買房前應(yīng)該留出半年的準(zhǔn)備期，細(xì)心觀察目標(biāo)區(qū)域的價(jià)位變動(dòng)情況，做好充足的準(zhǔn)備。房源充足的情況下，可以相對(duì)較低的價(jià)格購(gòu)買到適合的房子。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，如果希望獲得理想的居住品質(zhì)，買房最好能夠滿足兩個(gè)條件。1、按揭的首付與還款與自己的財(cái)務(wù)狀況達(dá)到不降低生活水平的比例；2、通過泡沫等因素，找到符合自己內(nèi)心期望的房子。(劉秀浩)