中新網(wǎng)2月9日電 據(jù)《文匯報(bào)》報(bào)道， 以調(diào)控為主旋律的2005年已經(jīng)過(guò)去，自去年5月份遭遇整體性調(diào)控的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然經(jīng)過(guò)半年多來(lái)的消化和盤(pán)整，樓市交易逐漸走穩(wěn)，但終究也沒(méi)回到曾經(jīng)的交易盛況。在新的一年里，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)怎樣的深刻變化呢？

　　對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，2006年需要研究和關(guān)注的有以下十個(gè)問(wèn)題：

　　一、不要尋找價(jià)格底線

　　在這一輪的宏觀調(diào)控中，房?jī)r(jià)始終是各方關(guān)注的焦點(diǎn)。自2005年8月上海中環(huán)某樓盤(pán)宣布降價(jià)銷售以來(lái)，調(diào)價(jià)風(fēng)潮越來(lái)越常見(jiàn)于市場(chǎng)，預(yù)計(jì)從2005年3月到2006年3月，上海房?jī)r(jià)將整體調(diào)整30%。但是，由于剛性需求的支撐和購(gòu)房者信心的穩(wěn)定，2006年一季度以后，這一區(qū)域房?jī)r(jià)將在箱體內(nèi)做小幅震蕩，并保持相對(duì)穩(wěn)定持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。

　　二、配套房、中低價(jià)房成主力

　　2005年初上海市政府宣布的“兩個(gè)1000萬(wàn)”，對(duì)平衡上海住宅供應(yīng)和銷售結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了明顯的影響。可以預(yù)見(jiàn)，配套商品房和中低價(jià)房仍將在2006年繼續(xù)影響市場(chǎng)，通過(guò)結(jié)構(gòu)性的產(chǎn)品調(diào)節(jié)來(lái)影響房?jī)r(jià)指數(shù)，并將對(duì)經(jīng)濟(jì)、內(nèi)需產(chǎn)生拉動(dòng)作用，這類產(chǎn)品是否受到市場(chǎng)主體購(gòu)買(mǎi)者、開(kāi)發(fā)商認(rèn)可，是否能起到拉動(dòng)消費(fèi)擴(kuò)大內(nèi)需，支持GDP增長(zhǎng)的作用，這一課題值得開(kāi)發(fā)商仔細(xì)研究和考量。

　　三、傳統(tǒng)區(qū)位概念重新洗牌

　　上海近年來(lái)一直在進(jìn)行城區(qū)的擴(kuò)展和改造，市政規(guī)劃及市政建設(shè)的交叉作用，使得一些地區(qū)的價(jià)值得到提升，房地產(chǎn)傳統(tǒng)區(qū)域地位發(fā)生改變。如上海市政府規(guī)劃的12個(gè)現(xiàn)代服務(wù)集聚區(qū)(尤其是大連路沿線、蘇州河沿線、張江地區(qū)、五角場(chǎng)新江灣等地區(qū))會(huì)形成新的房產(chǎn)概念高地，重塑一批文化內(nèi)核板塊，從而帶動(dòng)周邊樓宇的升值機(jī)會(huì)。由于市政規(guī)劃的密集投入及服務(wù)產(chǎn)業(yè)比重的加大，都將會(huì)給這些區(qū)域板塊帶來(lái)升值潛力。

　　四、土地政策繼續(xù)從緊

　　剛剛結(jié)束的全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)會(huì)議傳出重要信號(hào)：國(guó)家將一如既往嚴(yán)把土地供應(yīng)“閘門(mén)”，預(yù)計(jì)2006年全年乃至更長(zhǎng)一段時(shí)間，土地市場(chǎng)供求關(guān)系仍將偏緊。而2006年繼續(xù)停止別墅類土地供應(yīng)，也將使別墅市場(chǎng)繼續(xù)分化。高端別墅由于其產(chǎn)品的稀缺性繼續(xù)保持緊俏，此外，經(jīng)濟(jì)型別墅由于滿足匹配了為數(shù)眾多的中產(chǎn)階層的需求，一定有產(chǎn)品逆勢(shì)成為2006年的市場(chǎng)亮點(diǎn)。

　　五、重振消費(fèi)信心將是重點(diǎn)

　　2006年將是鼓勵(lì)住房消費(fèi)年。這里的住宅消費(fèi)是指普通商品房消費(fèi)，尤其是自住性的商品房消費(fèi)，這多少定下了2006年的政策走勢(shì)和取向。此外，2005年的宏觀調(diào)控導(dǎo)致房產(chǎn)投機(jī)者基本絕跡、不成熟的投資者也大多退出市場(chǎng)，在這種情況下，2006年有望取得好成績(jī)的商品住宅將是那些與動(dòng)遷、首次置業(yè)和改良型置業(yè)等剛性需求相匹配的樓盤(pán)。房地產(chǎn)的屬性至少80%應(yīng)該是自住，20%是投資和保值性屬性，其中套利屬性在任何時(shí)候都要嚴(yán)格限制在5%以內(nèi)。同時(shí)反過(guò)來(lái)，真實(shí)需求的激發(fā)、重振消費(fèi)者信心將是全體開(kāi)發(fā)商、研究機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)期重要工作。

　　六、開(kāi)發(fā)商淘汰力度加大

　　中國(guó)目前有房地產(chǎn)企業(yè)3萬(wàn)多家，但是行業(yè)卻基本呈現(xiàn)出散小差的狀態(tài)。大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是央企的品牌影響力將增大。2004年6月、2005年10月，國(guó)資委先后圈定了13家主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)的中央企業(yè)，國(guó)資委191家央企名下共達(dá)1800億元房地產(chǎn)公司的資金，將被這13家企業(yè)整合。這表明了一個(gè)跡象：隨著市場(chǎng)的推進(jìn)和企業(yè)整合力度的加強(qiáng)，2006年國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的淘汰力度將加大。此外，房地產(chǎn)央企在行業(yè)中的品牌效應(yīng)日益顯著。中國(guó)指數(shù)研究院2005中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果顯示，上年度房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)品牌——中海地產(chǎn)即為央企，而包括招商地產(chǎn)、華僑城和保利地產(chǎn)等在內(nèi)的央企也進(jìn)入了品牌前十位。4家央企房產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模合計(jì)近500億元，年銷售額合計(jì)近200億元。這4家央企不僅實(shí)力雄厚、歷史悠久，而且在客戶關(guān)系上獲得良好的美譽(yù)度和忠誠(chéng)度，位居中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值的前列，上海、天津、北京都出現(xiàn)了大型的國(guó)企重組，這種趨勢(shì)也表明政府希望讓大型房地產(chǎn)國(guó)企承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任。

　　七、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率須下調(diào)

　　不管是被動(dòng)性的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整導(dǎo)致的利潤(rùn)率下降，還是市場(chǎng)壓力下開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)調(diào)整，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率必須向下調(diào)整，否則調(diào)控力度不會(huì)弱化。房地產(chǎn)的高利潤(rùn)使得眾多企業(yè)趨之若鶩，其主要原因之一是低廉的土地成本。隨著土地交易的規(guī)范化和透明化，土地成本大幅提升，房地產(chǎn)利潤(rùn)率勢(shì)必出現(xiàn)下調(diào)。此外，2006年房地產(chǎn)價(jià)格將趨于穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)商任意調(diào)價(jià)以獲得高額利潤(rùn)的現(xiàn)象也將得到有效遏制。還有財(cái)務(wù)成本的增加，不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)因素都會(huì)使利潤(rùn)率回到合理區(qū)間。

　　八、融資渠道組合力度加大

　　2006年，開(kāi)發(fā)商需要注意分散企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)企業(yè)在產(chǎn)品類型、區(qū)域類型的選擇和融資渠道上的多元化組合，避免風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中給企業(yè)造成危害。事實(shí)上，2005年這一趨勢(shì)已有顯現(xiàn)；復(fù)地、大華、綠地等紛紛在內(nèi)地二三線城市布點(diǎn)拿地，不少開(kāi)發(fā)商由原來(lái)的集中住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)入商業(yè)、辦公樓、配套商品房的開(kāi)發(fā)，正是順應(yīng)了這種多元化的需要。

　　九、融資多元化成必然選擇

　　房地產(chǎn)金融從2004年未引起重視，到2005年熱門(mén)火爆，進(jìn)入2006年將進(jìn)入實(shí)質(zhì)推進(jìn)的階段。2006年，中國(guó)金融業(yè)全面開(kāi)放，利率、匯率改革日漸迫切。在這樣關(guān)鍵時(shí)刻，銀行必將審慎對(duì)待信貸風(fēng)險(xiǎn)，作為貸款主要去處之一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也將受到影響。因此，雖然銀行仍將是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的主要來(lái)源，但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商須多方拓展融資渠道，信托、私募及海外基金的引入和擴(kuò)大勢(shì)在必行。同時(shí)源頭上金融機(jī)構(gòu)除信貸以外的金融創(chuàng)新(房貸證券化、房地產(chǎn)基金)也應(yīng)該加大推進(jìn)力度。

　　十、營(yíng)銷開(kāi)始精耕細(xì)作

　　2005年的宏觀調(diào)控將給房地產(chǎn)營(yíng)銷行業(yè)帶來(lái)一個(gè)轉(zhuǎn)折，或者也可以說(shuō)是回歸。20世紀(jì)90年代中期可以說(shuō)是代理行業(yè)的苦日子，但是近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)極為繁榮，形成了明顯的賣(mài)方市場(chǎng)，往往是數(shù)以千計(jì)的購(gòu)房者排隊(duì)搶購(gòu)幾百套或者幾十套新房。在這種情況下?tīng)I(yíng)銷代理企業(yè)幾乎無(wú)需花費(fèi)力氣，因而也忽視了對(duì)營(yíng)銷理念和營(yíng)銷手段的創(chuàng)新以及對(duì)營(yíng)銷人員的培訓(xùn)。但是2005年的宏觀調(diào)控，消費(fèi)者的購(gòu)房意愿持續(xù)低迷，營(yíng)銷代理公司不得不想盡辦法，發(fā)掘各種營(yíng)銷方式和手段，以鼓勵(lì)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望；營(yíng)銷工作也將進(jìn)入新一輪精耕細(xì)作的時(shí)代。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也使得代理商的角色發(fā)生改變，開(kāi)始往前端后端延伸。從以往單純的項(xiàng)目策劃和代理銷售，進(jìn)入到需為開(kāi)發(fā)商提供房地產(chǎn)金融、政策解讀、法律咨詢和資源整合等各方面的解決方案。營(yíng)銷行業(yè)開(kāi)始由單純的代理銷售，轉(zhuǎn)變?yōu)榕c開(kāi)發(fā)商共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益的合伙人。(陳晟)