中新網(wǎng)1月25日電 據(jù)《新京報(bào)》報(bào)道，北京二手房轉(zhuǎn)按揭交易保證服務(wù)正式啟動(dòng)，第三方的介入將促進(jìn)交易透明化，但會(huì)影響交割效率。
據(jù)悉，中國(guó)民生銀行、北京市住房貸款擔(dān)保中心、北京開(kāi)太物業(yè)交易保證有限公司日前就“北京市住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)”簽訂合作協(xié)議，共同為北京市住房貸款用戶提供專(zhuān)業(yè)化二手房轉(zhuǎn)按揭交易保證服務(wù)。這也標(biāo)志著北京二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)將終結(jié)“有名無(wú)實(shí)”的歷史。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著二手房業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大，該業(yè)務(wù)在促進(jìn)二手房轉(zhuǎn)按揭進(jìn)一步規(guī)范化的同時(shí)，也緩解了二手房交易環(huán)節(jié)方面的資金壓力。
第三方介入促進(jìn)轉(zhuǎn)按揭交易透明化
在此次推出的交易保證服務(wù)平臺(tái)上，由中國(guó)民生銀行北京營(yíng)業(yè)部提供轉(zhuǎn)按揭金融支持，北京市住房貸款擔(dān)保中心提供金融擔(dān)保、北京開(kāi)太公司負(fù)責(zé)為買(mǎi)賣(mài)雙方全程提供從產(chǎn)權(quán)查詢、驗(yàn)證；貸款申請(qǐng)；擔(dān)保手續(xù)到資金監(jiān)管以及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、權(quán)屬變更的所有手續(xù)，保證交易服務(wù)的完成。
據(jù)介紹，此業(yè)務(wù)引進(jìn)國(guó)外產(chǎn)權(quán)交易中ESCROW獨(dú)立監(jiān)管賬號(hào)制度，以純粹、公正的第三方公司保證交易資金的流向；在交易保證服務(wù)中，北京開(kāi)太為買(mǎi)賣(mài)雙方在民生銀行開(kāi)設(shè)資金交易賬號(hào)，買(mǎi)賣(mài)房屋所有的交易資金全部進(jìn)入該賬號(hào)，并由北京開(kāi)太、民生銀行、擔(dān)保中心三方進(jìn)行聯(lián)合監(jiān)管該賬戶內(nèi)每筆資金去向，保證買(mǎi)賣(mài)雙方交易資金的安全性。
北京開(kāi)太公司表示，對(duì)比現(xiàn)行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)流程引進(jìn)美國(guó)同類(lèi)業(yè)務(wù)流程，在國(guó)內(nèi)法律允許的前提下，通過(guò)民生銀行、擔(dān)保中心和北京開(kāi)太三方聯(lián)管、委托辦理的形式確保貸款資金專(zhuān)款專(zhuān)用，保證資金的使用安全，是國(guó)內(nèi)首個(gè)真正意義上的“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，既可以接受中介公司也可以接受個(gè)人委托。
經(jīng)紀(jì)公司暗箱操作會(huì)阻礙該業(yè)務(wù)發(fā)展
所謂的“轉(zhuǎn)按揭”，實(shí)際上是將沒(méi)有還清貸款的商品房連同按揭款項(xiàng)一同出售的一種特殊的二手房交易行為。在各類(lèi)二手房交易業(yè)務(wù)中，二手商品房對(duì)轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)依賴性最強(qiáng)。許磊表示，該業(yè)務(wù)推出的時(shí)機(jī)選擇在2006年初，主要是因?yàn)槿ツ甓稚唐贩繕I(yè)務(wù)占據(jù)市場(chǎng)主流，能為業(yè)務(wù)提供有力支撐，同時(shí)也能促進(jìn)二手商品房市場(chǎng)的發(fā)展。該業(yè)務(wù)是市場(chǎng)細(xì)分和市場(chǎng)規(guī)范化的產(chǎn)物，隨著二手商品房市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)大額轉(zhuǎn)按揭墊付款要求也越來(lái)越多；市場(chǎng)中潛在的“交易誠(chéng)信、貸款安全、交易保證及交割效率”等問(wèn)題日益成為二手房買(mǎi)賣(mài)的瓶頸，而容量巨大的轉(zhuǎn)按揭貸款需求不僅需要配套的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，更需要專(zhuān)業(yè)化的交易保證解決方案。
他表示，目前該業(yè)務(wù)最大挑戰(zhàn)是，如何應(yīng)對(duì)市場(chǎng)上的種種不規(guī)范行為。該流程應(yīng)該是完全透明的，不能進(jìn)行差價(jià)交易，而目前很多經(jīng)紀(jì)公司都在暗箱操作和吃差價(jià)，可能難以接受這樣的服務(wù)，這也會(huì)影響到業(yè)務(wù)的擴(kuò)大。
據(jù)了解，目前北京市場(chǎng)上不少公司紛紛推出住房金融擔(dān)保服務(wù)，但能夠成功運(yùn)作者很少，中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部副總監(jiān)宮萍認(rèn)為，該業(yè)務(wù)對(duì)推進(jìn)二手房市場(chǎng)的發(fā)展有促進(jìn)作用，但就目前實(shí)際情況而言，交割效率也是一個(gè)瓶頸，不少經(jīng)紀(jì)公司內(nèi)部能運(yùn)作提前還款模式，如果第三方介入后，容易增加溝通難度。目前北京各個(gè)區(qū)域過(guò)戶速度不一，各個(gè)經(jīng)紀(jì)公司已有較成熟的操作模式，新入行的公司需要一定時(shí)間的磨合，這也會(huì)影響到交割效率。
類(lèi)似業(yè)務(wù)曾“水土不服”
許磊指出，由于國(guó)內(nèi)法律不允許帶債權(quán)的物業(yè)轉(zhuǎn)移，現(xiàn)行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)由于原貸款購(gòu)房者需要先還清貸款、解除抵押登記后才能重新進(jìn)行交易，而新貸款購(gòu)房者又需要先過(guò)戶后才能申請(qǐng)辦理銀行抵押貸款。
因此，原購(gòu)房貸款合同的解除與新購(gòu)房貸款合同的簽訂，二者之間的具體銜接及買(mǎi)賣(mài)房屋權(quán)屬調(diào)查、資金轉(zhuǎn)換和產(chǎn)權(quán)交割等關(guān)鍵環(huán)節(jié)就成為目前很多銀行不能直接辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的主要原因。
目前辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的現(xiàn)行操作方式大都由房屋經(jīng)紀(jì)公司先行墊付，這勢(shì)必會(huì)使經(jīng)紀(jì)公司面臨一定的資金交易風(fēng)險(xiǎn)，令二手房轉(zhuǎn)換成交存在一定困難。受法規(guī)限制，目前轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)中還存在諸多不規(guī)范行為，一些擔(dān)保公司為客戶提供借款服務(wù)，不是以公司名義，而是以個(gè)人名義進(jìn)行。
宮萍也指出，多數(shù)從事類(lèi)似業(yè)務(wù)的公司在北京過(guò)戶制和經(jīng)紀(jì)行業(yè)整體素質(zhì)制約下，出現(xiàn)“水土不服”的現(xiàn)象。尤其是不吃差價(jià)的客戶不足，這是轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)“轉(zhuǎn)正”急需解決的問(wèn)題，所以說(shuō)，取代“先行墊付”尚需時(shí)日。(張家齊)
