中新網(wǎng)12月15日電 據(jù)《北京娛樂(lè)信報(bào)》報(bào)道，下月起，北京將正式推行使用《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》示范文本，同時(shí)實(shí)行網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上公示。那么，在簽訂該合同時(shí)要注意什么呢？
1、購(gòu)房署名事先定好
從2006年1月1日起，現(xiàn)房交易將實(shí)行網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上公示。市民可通過(guò)北京市建設(shè)網(wǎng)和房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢現(xiàn)房項(xiàng)目、樓盤和房屋銷售狀態(tài)及成交均價(jià)等信息；購(gòu)房人可憑打印合同時(shí)設(shè)置的密碼和合同號(hào)，登錄北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢所購(gòu)房屋的網(wǎng)上簽約情況；2006年1月1日后簽訂商品房現(xiàn)房買賣合同的，雙方當(dāng)事人應(yīng)在90天內(nèi)持網(wǎng)上打印的《商品房現(xiàn)房買賣合同》和《北京市房屋轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表》及其他相關(guān)材料申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記。
為防止房屋炒作，網(wǎng)上簽約時(shí)，北京市建委要求認(rèn)購(gòu)和簽約的購(gòu)房人名稱不得隨意變更；轉(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓他人；同時(shí)，管理網(wǎng)公示銷售單位的退房信息。因此，合同上購(gòu)房人署誰(shuí)的名字事先一定要考慮好。雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時(shí)認(rèn)真核對(duì)，以確保各份合同內(nèi)容一致；在任何情況下，買受人都應(yīng)當(dāng)至少持有一份合同原件。
2、瞞報(bào)抵押情況可要求雙倍賠
現(xiàn)房合同第四條規(guī)定了“抵押情況”條款，要求開發(fā)商明示房屋的抵押狀況，提示購(gòu)房人在購(gòu)買抵押房產(chǎn)時(shí)作必要的補(bǔ)充約定。對(duì)此，吳建中律師認(rèn)為，新版合同的缺陷是沒(méi)有提供“附件三關(guān)于抵押的相關(guān)約定”的范本。這使得非法律專業(yè)的購(gòu)房人可能不知道應(yīng)當(dāng)如何約定附件三的內(nèi)容。實(shí)踐中，不少開發(fā)商提供的附件三的內(nèi)容不符合法律的規(guī)定，不能有效保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。
按照法律規(guī)定，出售抵押房產(chǎn)，必須取得抵押權(quán)人的書面同意，并在售出后辦理解押手續(xù)。因此，附件三中應(yīng)當(dāng)包括抵押權(quán)人(一般為銀行)同意開發(fā)商出售抵押房產(chǎn)的書面證明。同時(shí)，附件三還應(yīng)包括開發(fā)商限期解除抵押的承諾(包括承諾辦理解押、解押的期限和逾期未辦理解押的違約責(zé)任)。有實(shí)力的開發(fā)商會(huì)承諾在很短的時(shí)間內(nèi)解押，而資金短缺的開發(fā)商要等較長(zhǎng)的時(shí)間。一般來(lái)講，辦理銀行貸款的業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)不大，因?yàn)椴唤庋恨k不了貸款，一次性付款的業(yè)主要多加注意。此外，無(wú)論何種情況，都需要約定解押的時(shí)間和違約責(zé)任。
按照法律規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
3、租戶有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
現(xiàn)房合同第五條規(guī)定了“租賃情況”條款，要求開發(fā)商明示房屋的租賃狀況，提示購(gòu)房人在購(gòu)買租賃房產(chǎn)時(shí)作必要的補(bǔ)充約定。合同范本已經(jīng)提請(qǐng)購(gòu)房人注意，對(duì)于已經(jīng)租賃的房屋，應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示“承租人已放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”的證明，否則可能會(huì)導(dǎo)致買賣合同無(wú)效。這里可能有兩種情況，一是開發(fā)商出示相關(guān)證明，二是開發(fā)商承諾取得了承租人的同意。由于購(gòu)房人不容易判斷證明的真?zhèn)�，建議大家要求開發(fā)商做出承諾，同時(shí)應(yīng)當(dāng)要求在此條下面的橫線內(nèi)或補(bǔ)充協(xié)議中約定，一旦承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而導(dǎo)致買受人損失的，由開發(fā)商承擔(dān)什么樣的責(zé)任。
此外，根據(jù)法律的一般原則，買賣不破租賃。所以，如何處理租戶的問(wèn)題也是購(gòu)房人需要考慮的，不要認(rèn)為只要我買了房子就一定可以馬上把現(xiàn)有租戶趕走，應(yīng)當(dāng)就租賃合同的處理問(wèn)題與開發(fā)商約定清楚。
4、堅(jiān)決要求提供分戶驗(yàn)收表
現(xiàn)房合同將《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》明確列為房屋竣工驗(yàn)收和交付的必備條件。因此，只要發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)存在違反質(zhì)量規(guī)范的問(wèn)題，就可以視為開發(fā)商沒(méi)有按規(guī)定完成竣工驗(yàn)收，開發(fā)商在修復(fù)期間應(yīng)當(dāng)承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。這一點(diǎn)對(duì)業(yè)主，特別是購(gòu)買精裝修房屋的業(yè)主是非常有利的，因?yàn)樗梢杂行У囟酱匍_發(fā)商加快維修的進(jìn)度，并使業(yè)主因新房質(zhì)量問(wèn)題所受到的損失得到補(bǔ)償。
5、貸款買房也可拿到房產(chǎn)證
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條和第十九條，如果買的是現(xiàn)房，從簽訂合同的那一天開始，90天內(nèi)為正常辦理產(chǎn)權(quán)證(即房屋權(quán)屬證書)的時(shí)間。超過(guò)這個(gè)時(shí)間，開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任；超過(guò)這個(gè)時(shí)間滿一年，且是由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致買房人拿不到房產(chǎn)證時(shí)，買房人可以要求退房或賠償。
如果是貸款買的房，在所屬房地局做完抵押登記后，通常房產(chǎn)證由放款銀行收押，清償全部貸款后，房產(chǎn)證交給買房人。這是因?yàn)橘I房人在辦理貸款時(shí)，銀行要求買房人與銀行簽訂抵押合同，此合同往往會(huì)有一條買房人同意在還清貸款前，把房產(chǎn)證抵押給銀行的條款。其實(shí)，相應(yīng)的法律法規(guī)并沒(méi)有明確規(guī)定，貸款買房所取得的房產(chǎn)證必須抵押給銀行。因此，如果與銀行簽訂的抵押合同中沒(méi)作上述要求，貸款買房就應(yīng)當(dāng)拿到房產(chǎn)證。
6、買商品房最少要交6種費(fèi)
現(xiàn)房合同為交納稅費(fèi)方式提供了三種選擇，那么買商品房除了房款，還要交哪些費(fèi)用呢？一般來(lái)說(shuō)，買商品房最少要交6種費(fèi)：契稅、合同印花稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、物業(yè)管理費(fèi)及供暖費(fèi)，如果需要貸款，還要交律師費(fèi)、貸款保證金、抵押登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)和公證費(fèi)。
7、代繳維修金15天給專用收據(jù)
現(xiàn)房合同明確了專項(xiàng)維修資金可委托賣方繳納，也可由購(gòu)房人自行繳納。市建委下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)北京市住宅專項(xiàng)維修資金歸集管理工作的公告》規(guī)定，從2005年7月5日開始凡建設(shè)單位(包括物業(yè)管理企業(yè)、經(jīng)紀(jì)公司等)受業(yè)主委托代收維修資金的，應(yīng)在三日內(nèi)將維修資金匯繳到市住宅專項(xiàng)維修資金歸集銀行——中國(guó)光大銀行北京花園路支行，并在十五日內(nèi)向業(yè)主出具市財(cái)政局監(jiān)制的《北京市住宅公共維修基金專用收據(jù)》。
2005年9月6日，市建委小區(qū)辦要求，業(yè)主入住新房時(shí)，繳納專項(xiàng)維修資金的時(shí)間將提前到辦理入住前，而且入住時(shí)要向開發(fā)商出示收費(fèi)憑證。
8、要對(duì)“不可抗力”進(jìn)行約定
很多合同都會(huì)提到“不可抗力”這個(gè)詞，現(xiàn)房合同也不例外。根據(jù)《民法通則》第153條及《合同法》第117條的規(guī)定，“不可抗力”是指“不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”。此外，《合同法》還規(guī)定，“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外�！�
不可抗力條款是一種免責(zé)條款，即免除由于不可抗力事件而違約的一方的違約責(zé)任。一般應(yīng)規(guī)定的內(nèi)容包括：不可抗力事件的范圍，事件發(fā)生后通知對(duì)方的期限，出具證明文件的機(jī)構(gòu)以及不可抗力事件的后果。一般情況下，地震、臺(tái)風(fēng)、火災(zāi)、水災(zāi)、雷擊等自然災(zāi)害最符合“不可抗力”的特征。
9、提前七天書面通知驗(yàn)收
現(xiàn)房合同規(guī)定，當(dāng)房屋達(dá)到約定的交付條件后，開發(fā)商應(yīng)在交付日的前7日，書面通知購(gòu)房人辦理驗(yàn)收交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的相關(guān)證件。
雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示交付條件約定的證明文件，并滿足交付條件約定的其他條件。出賣人不出示證明文件或出示的證明文件不齊全，或未滿足約定其他條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照逾期交房約定處理。(蔡雪婧)
新聞鏈接：現(xiàn)房合同與期房合同的區(qū)別
1.增加了房屋租賃情況的說(shuō)明
提示購(gòu)房人注意該房屋是否出租，已出租的商品房承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人是否已放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
2.賣方提供《質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》
在交付條件中增加“該商品房為住宅的，出賣人提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》�！�
3.地下車位隨不隨房賣寫進(jìn)合同
商品房的地下停車位等附屬建筑物、構(gòu)筑物雙方可以約定，既可以約定隨同商品房一起轉(zhuǎn)讓，也可以約定不隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓。
4.物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納時(shí)間要約定
提示未成立業(yè)主委員會(huì)的，強(qiáng)調(diào)前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容如何約定。此外，該條對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納時(shí)間進(jìn)行了提示性約定。
5.不可抗力事件需要提供證明
不可抗力一條中，增加了“自不可抗力事件結(jié)束之日起，＿＿日內(nèi)向另一方當(dāng)事人提供證明”的約定。
6.確定了補(bǔ)充協(xié)議與主合同關(guān)系
即“雙方可以對(duì)本合同中未約定的內(nèi)容簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行變更或補(bǔ)充，但補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理內(nèi)容的，仍以本合同為準(zhǔn)�！�
7.約定了共用部位的分?jǐn)偳闆r
在附件中對(duì)被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積；參與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的商品房名稱、分?jǐn)傁禂?shù)都進(jìn)行了約定。
8.刪除關(guān)于面積差異處理等內(nèi)容
《北京市商品房預(yù)售合同》中的針對(duì)預(yù)售房屋的設(shè)計(jì)變更、規(guī)劃變更、面積差異處理、權(quán)屬初始登記等條款都作了刪除。
