中新網(wǎng)12月14日電 據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》報(bào)道，縱觀2005年北京二手房市場(chǎng)的整體表現(xiàn)，在成交量明顯增長(zhǎng)的帶動(dòng)之下，二手房交易價(jià)格處于平穩(wěn)的上調(diào)區(qū)間。面對(duì)2006年整體宏觀調(diào)控措施依然趨緊的情況下，北京二手房市場(chǎng)又將呈現(xiàn)出怎樣的態(tài)勢(shì)呢？業(yè)內(nèi)人士表示，2006年的二手房市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)保持相對(duì)平穩(wěn)的上升趨勢(shì)，而且上升的幅度將會(huì)再度擴(kuò)大，具體來(lái)說(shuō)將會(huì)呈現(xiàn)出以下的十大看點(diǎn)：
1、政策相對(duì)平穩(wěn)，市場(chǎng)將現(xiàn)新“亮點(diǎn)”
回顧2005年出臺(tái)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施，基本已經(jīng)涵蓋了房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)配套環(huán)節(jié)，特別是房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)亦開始征收相應(yīng)的稅費(fèi)。為此，2006年，在宏觀調(diào)控政策方面應(yīng)該不會(huì)再出現(xiàn)明顯的震動(dòng)，基本會(huì)處于相對(duì)平靜；但是，平靜亦不代表不會(huì)出現(xiàn)“亮點(diǎn)”。首先，今年出臺(tái)的相關(guān)政策執(zhí)行方面將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)；其次，對(duì)于房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)懸而未決的個(gè)人所得稅具體實(shí)施方面也將會(huì)有一個(gè)比較明確的界定；再次，在房貸利率方面，已經(jīng)初具雛形的固定利率將會(huì)正式投放市場(chǎng)；最后，有關(guān)物業(yè)稅的情況亦會(huì)有相應(yīng)的初步“輪廓”顯現(xiàn)。
2、交易量將達(dá)到85000套
從今年二手房交易量的漲幅狀況來(lái)看，上漲幅度已經(jīng)大幅回落，由去年增長(zhǎng)幅度的69.21%下降為15.91%。而對(duì)于2006年來(lái)說(shuō)，在一系列政策相對(duì)平緩的情況下，交易雙方的購(gòu)房預(yù)期不會(huì)呈現(xiàn)明顯變化，二手房市場(chǎng)將會(huì)保持比較平穩(wěn)的上升趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2006年的成交量將會(huì)達(dá)到85000套左右，漲幅在27.8%左右。為此，北京二手房市場(chǎng)在經(jīng)過2005年調(diào)整之后，2006年的二手房市場(chǎng)又將呈現(xiàn)比較明顯的上升趨勢(shì)，在交易量獲得一定提升的前提下，上漲幅度亦會(huì)出現(xiàn)明顯上調(diào)。
3、已購(gòu)公房放量“瓶頸”更加凸現(xiàn)
雖然京城已購(gòu)公房的存量接近160萬(wàn)套左右；但是，公房的放量一直處于相對(duì)的“瓶頸”態(tài)勢(shì)。據(jù)“鏈家”統(tǒng)計(jì)資料分析，2004年的公房成交量為30194套，預(yù)計(jì)2005年公房的成交量將會(huì)在29000套左右，相比去年縮水了4%。為此，在2005年京城整體二手房交易量出現(xiàn)快速上漲的情況下，公房的成交量卻依然處于相對(duì)的“疲軟”狀態(tài)，此中已經(jīng)透露出公房的發(fā)展?jié)摿κ艿搅朔帕口吘彽摹巴侠邸保?006年預(yù)計(jì)整體二手房市場(chǎng)比較平穩(wěn)的大環(huán)境下，公房的放量將會(huì)更加凸現(xiàn)“瓶頸”趨勢(shì)。
4、二手商品房交易占比加大
統(tǒng)計(jì)資料顯示，2004年二手商品房的成交量為27180套，成交占比為47.37%；預(yù)計(jì)2005年的二手商品房交易量將會(huì)達(dá)到37500套，成交占比達(dá)到56.39%。而隨著二手商品房存量的逐年增加，城區(qū)新建商品房項(xiàng)目的逐漸縮減，已購(gòu)公房放量“瓶頸”問題亦不能獲得有效的突破；同時(shí)，資料顯示，在購(gòu)買二手房的需求中，將近75%以上的投資置業(yè)者定位在房齡5年以內(nèi)的次新房(二手商品房)。為此，受到供給和需求的雙方有效刺激，預(yù)計(jì)2006年的二手商品房交易占比將會(huì)再次放大，占比會(huì)超過60%。
5、交易價(jià)格保持溫上升
在調(diào)控政策的大背景下，2005年的二手房?jī)r(jià)格漲幅已經(jīng)出現(xiàn)一定回落，漲幅由上年的7.47%下降為4.34%。2006年，房產(chǎn)交易雙方的心理預(yù)期不會(huì)發(fā)生根本改變，供需兩旺熱度不減，這就決定了二手房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的支撐力依然存在；但是，隨著二手房成交區(qū)域更趨于多元化、郊區(qū)化和邊緣化，亦會(huì)平抑二手房?jī)r(jià)的整體漲幅空間。
6、需求逐漸郊區(qū)化邊緣化
隨著北京“兩軸—兩帶—多中心”功能規(guī)劃的進(jìn)一步實(shí)施，郊區(qū)建設(shè)的積極推進(jìn)，交通設(shè)施的逐漸完善；同時(shí)，城區(qū)二手房?jī)r(jià)格的居高不下和房源供給的相對(duì)緊缺，使得需求逐漸往郊區(qū)與邊緣地帶轉(zhuǎn)移，從而促使2006年的二手房交易將更加趨向于郊區(qū)化和邊緣化。比如首鋼搬遷和CRD功能規(guī)劃的確立增強(qiáng)了消費(fèi)者對(duì)石景山房產(chǎn)升值的預(yù)期、華潤(rùn)置地以25.65億的天價(jià)拍得清河原三家毛紡廠用地亦提升了該區(qū)域房產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展空間、通州馬駒橋憑借亦莊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)依然會(huì)成為一個(gè)新興熱點(diǎn)，這些都將有力促進(jìn)2006年區(qū)域二手房交易量和交易價(jià)格的提升。
7、空置房更受青睞
隨著人們生活水平提高，許多消費(fèi)者在置業(yè)過程中已經(jīng)從以前的“一步到位式”房產(chǎn)投資置業(yè)理念逐漸向現(xiàn)在實(shí)施的“分步走”戰(zhàn)略投資理念轉(zhuǎn)變，梯級(jí)置業(yè)的觀念基本形成。而空置房正以其兼?zhèn)湫路康脑O(shè)計(jì)質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)和可與二手房比拼的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，成為許多消費(fèi)者梯級(jí)置業(yè)的首選。為此，在市場(chǎng)需求整體比較強(qiáng)勁的情況下，2006年的空置房交易量將會(huì)有更加明顯的表現(xiàn)。
8、自住需求扶持力度將加大
雖然2005年的宏觀調(diào)控政策起始于3月的個(gè)人房貸利率上調(diào)；但是該政策的初衷是抑制過熱的投資需求而非打壓房產(chǎn)的自住需求。并且2005年下半年開始，部分銀行對(duì)二手房貸款的政策已經(jīng)開始逐漸放開了。政策放寬主要體現(xiàn)在獲貸額度、年限及利率政策方面。為此，2006年金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房產(chǎn)自住的貸款需求將會(huì)繼續(xù)加大扶持力度，而對(duì)于房產(chǎn)投資者或是投機(jī)者來(lái)說(shuō)將會(huì)繼續(xù)縮減。
9、更加追求品牌效應(yīng)
行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)上亙古不變的定律。隨著京城二手房市場(chǎng)的快速發(fā)展和未來(lái)潛力的有效釋放，經(jīng)紀(jì)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)將更加趨于白熱化；同時(shí)，消費(fèi)者對(duì)于品牌認(rèn)可度的逐漸深入，品牌效應(yīng)所產(chǎn)生的價(jià)值更加凸現(xiàn)。為此，2006年經(jīng)紀(jì)公司將更加注重品牌經(jīng)營(yíng)，其中門店規(guī)模擴(kuò)張、誠(chéng)信規(guī)范操作亦是2006年經(jīng)紀(jì)行業(yè)的主旋律。
10、透明交易將成主流趨勢(shì)
2005年，房產(chǎn)交易安全問題再次暴露。在今年7月，合肥出現(xiàn)了“桃園事件”，10月，京城“佰家公司”拖欠房東租金問題亦鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。而出現(xiàn)上述事件的關(guān)鍵點(diǎn)就在于交易過程沒有實(shí)施完全的透明化，“現(xiàn)金收房”、“高進(jìn)低出”、“暗箱操作”現(xiàn)象比較突出。為了促使房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的健康發(fā)展，擺脫經(jīng)紀(jì)行業(yè)的誠(chéng)信危機(jī)，擴(kuò)大品牌經(jīng)紀(jì)的影響力，透明交易將會(huì)是2006年房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的主流趨勢(shì)。(周雪松）
