中新網(wǎng)12月14日電 據(jù)《新京報(bào)》報(bào)道，北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)的信息顯示，今年8月，北京住宅預(yù)售數(shù)量為12357套，比去年同期少2500多套。但到了9月份，銷售量反而比去年同期多出近1500套，10月份這一數(shù)字已升至3000多套。從這些數(shù)據(jù)分析來(lái)看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)從今年9月開始逐漸走出觀望期，宏觀調(diào)控對(duì)北京住宅銷售量的影響已開始減小，回暖將在2006年繼續(xù)體現(xiàn)。
“明年需求量還將進(jìn)一步釋放，房?jī)r(jià)還將持續(xù)上漲。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰分析認(rèn)為。
9、10月住宅成交量超去年同期
北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)還顯示，2005年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)售量從5月份起就比去年同期有所下降，這種下降趨勢(shì)一直持續(xù)到2005年8月。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2005年1—11月份，北京普通住宅預(yù)售房供應(yīng)量約1779萬(wàn)平方米，較2004年同期相比下降了13.5%，預(yù)計(jì)2005年12月住宅預(yù)售房供應(yīng)量將小幅上升。但由于市場(chǎng)需求并沒有明顯回暖跡象，所以12月份供應(yīng)面積也不會(huì)有太大變化，預(yù)計(jì)2005年全年供應(yīng)量將不會(huì)大于2004年。同樣2005年1—11月份，北京住宅市場(chǎng)成交量較去年同期相比有所下降，下降幅度約7%.這些數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示，今年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀調(diào)控政策影響，使購(gòu)房者和開發(fā)商都開始觀望，這使2005年預(yù)售房供應(yīng)量開始下降。
但北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)數(shù)據(jù)同時(shí)也顯示，北京住宅成交量從今年9月開始比去年同期有所回升，而這種上升趨勢(shì)已持續(xù)至11月�！半m然從整體開發(fā)量和交易量來(lái)看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)比去年有所下降，但從銷售量趨勢(shì)來(lái)看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾個(gè)月已開始出現(xiàn)回暖趨勢(shì)。”北京宏濟(jì)創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理毛炳輝表示，一方面是今年5月份開始的宏觀調(diào)控影響了房地產(chǎn)交易量，另一方面購(gòu)房者的觀望態(tài)度也積累了大量購(gòu)買需求，這些需求從9月起開始集中釋放。
事實(shí)上，今年市場(chǎng)的現(xiàn)狀并不能作為未來(lái)市場(chǎng)成交量的參考，由于今年宏觀政策的出臺(tái)，導(dǎo)致大量購(gòu)房者出現(xiàn)觀望，這極大地影響了住宅成交量。但北京購(gòu)房者和外地在京置業(yè)者的需求并沒有降低，這表明北京住宅市場(chǎng)需求量依然強(qiáng)勁。
2006年預(yù)測(cè)：土地及住宅供應(yīng)量將較大增長(zhǎng)
據(jù)了解，8·31過(guò)關(guān)住宅項(xiàng)目用地規(guī)劃建筑面積3265萬(wàn)平方米，去年預(yù)計(jì)2005年全年北京商品住宅新開工面積將在1500萬(wàn)平方米左右。但今年通過(guò)公開招拍掛方式出讓的土地規(guī)劃建筑面積僅250萬(wàn)平方米。這樣看來(lái)，僅8·31過(guò)關(guān)項(xiàng)目就有1765萬(wàn)平方米還沒有供應(yīng)，加上今年出讓的250萬(wàn)平方米的土地，2006年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中至少有2000萬(wàn)平方米存量土地。
“這些項(xiàng)目推遲入市的原因，除了手續(xù)繁瑣、資金短缺及某些項(xiàng)目本身開發(fā)周期較長(zhǎng)外，最主要的原因還是受宏觀調(diào)控政策的影響，使今年入市項(xiàng)目明顯減少。今年推遲入市的項(xiàng)目將于明年進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而今年成交的土地也將有一部分在明年上市，這將使2006年住宅供應(yīng)量較2005年有較大增長(zhǎng)。”北京國(guó)際投資發(fā)展有限公司總裁杜猛認(rèn)為。
同時(shí)他還認(rèn)為，每年年中都是住宅項(xiàng)目供應(yīng)較集中的時(shí)期，所以2006年年中可能會(huì)出現(xiàn)住宅項(xiàng)目集中上市現(xiàn)象。中原地產(chǎn)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，2006年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量將超過(guò)2005年。部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司調(diào)研數(shù)據(jù)也顯示，2006年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)量要比2005年多，甚至?xí)^(guò)2004年。
明年供求雙升房?jī)r(jià)漲幅難料
北京近3年住宅市場(chǎng)價(jià)格增幅較大。2004年北京期房均價(jià)為6122元/平方米，較2003年增長(zhǎng)了5%；2005年1—10月份，普通住宅市場(chǎng)期房?jī)r(jià)格為6860元/平方米，較2004年同期相比增長(zhǎng)了18.6%，可見，2005年雖然實(shí)行了宏觀調(diào)控政策，但住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格較往年相比漲幅仍很大。
從今年上市項(xiàng)目來(lái)看，大部分都是8·31前批準(zhǔn)的土地，而大批8·31過(guò)關(guān)土地還沒有上市。從8·31過(guò)關(guān)土地規(guī)劃用途來(lái)看，住宅用地占絕大比例，其規(guī)劃建筑面積所占比例達(dá)75%。2006年住宅市場(chǎng)上將以這些項(xiàng)目為主。從土地供應(yīng)來(lái)看，2006年住宅銷售價(jià)將繼續(xù)上漲。
但房?jī)r(jià)走勢(shì)最終取決于兩個(gè)因素，即供應(yīng)和需求，而通過(guò)前面對(duì)供應(yīng)量和需求量的分析可看出，2006年住宅市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目集中供應(yīng)現(xiàn)象，今年抑制需求也將在明年有明顯釋放，這將使供需量達(dá)到平衡，而供應(yīng)結(jié)構(gòu)則直接決定了明年房?jī)r(jià)的走勢(shì)�！拔覀兛梢灶A(yù)計(jì)，2006年住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格將繼續(xù)上升，但宏觀政策的延續(xù)性將決定其增幅速度�！崩钗慕苷f(shuō)。（張學(xué)東）
