中新網(wǎng)12月13日電 據(jù)《中國(guó)青年報(bào)》報(bào)道，日前因?yàn)楸本┦谐?yáng)法院對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，引發(fā)輿論高度關(guān)注，再次將業(yè)主與物業(yè)公司尖銳的矛盾凸顯出來(lái)。北京市律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益法律事務(wù)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任邱寶昌律師稱(chēng)，就北京地區(qū)來(lái)說(shuō)，業(yè)主與物業(yè)公司的沖突已越來(lái)越頻發(fā)、越來(lái)越激烈。
據(jù)悉，在有的小區(qū)，與物業(yè)公司有矛盾的業(yè)主的汽車(chē)輪胎被扎，有的發(fā)生保安毆打業(yè)主的惡劣事件；有的小區(qū)業(yè)主拉起橫幅、打出標(biāo)語(yǔ)，游行示威。一些極端事件甚至釀成了治安案件和刑事案件。為什么會(huì)有如此激烈的沖突？是什么原因把業(yè)主們逼上絕境？究竟有沒(méi)有解決的良方？本報(bào)編輯部試圖從數(shù)以萬(wàn)計(jì)的糾紛中梳理出脈絡(luò)，以期解決問(wèn)題。
一、朱明瑛：“事實(shí)服務(wù)”是什么意思
著名歌唱家朱明瑛說(shuō)：“我從來(lái)沒(méi)想過(guò)，我的人生中，還會(huì)以一個(gè)惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的形象再次揚(yáng)名�！�
去年11月中旬，許多媒體都報(bào)道了朱明瑛因拖欠物業(yè)費(fèi)被訴至北京朝陽(yáng)法院的消息。北京建國(guó)物業(yè)公司起訴稱(chēng)，他們于今年5月進(jìn)入朱明瑛所在小區(qū)，并為小區(qū)全部業(yè)主提供了優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)管理服務(wù)。但朱明瑛經(jīng)多次催要仍無(wú)故拖欠物業(yè)費(fèi)。建國(guó)物業(yè)公司請(qǐng)求法院判令朱明瑛給付物業(yè)管理費(fèi)及滯納金，冷、熱水費(fèi)，電費(fèi)等共計(jì)7835.61元。
朱明瑛則稱(chēng)，自己自從1997年5月入住小區(qū)，從未拖欠過(guò)物業(yè)費(fèi)，一直到去年5月。當(dāng)時(shí)，原物業(yè)公司突然被更換，在她們這些業(yè)主毫不知情的情況下，建國(guó)物業(yè)就貼了公告，進(jìn)駐進(jìn)來(lái)了。“他們不是通過(guò)招投標(biāo)方式進(jìn)來(lái)的，我們業(yè)主在這個(gè)事情上，沒(méi)有選擇權(quán)，甚至連知情權(quán)都沒(méi)有享受到。他們進(jìn)來(lái)后，游泳池也停了，夏天最熱的時(shí)候，大堂也沒(méi)有冷氣，原來(lái)的康樂(lè)設(shè)施也不能用了。這樣的服務(wù)，我們不滿(mǎn)意，能付物業(yè)費(fèi)嗎？！”
朱明瑛與物業(yè)公司的這場(chǎng)官司以物業(yè)公司勝訴告終。法院的理由是物業(yè)公司“事實(shí)服務(wù)”成立。朱明瑛至今對(duì)這個(gè)“事實(shí)服務(wù)”不認(rèn)同�！半y道說(shuō)，誰(shuí)強(qiáng)迫要為我服務(wù)，我就必須付費(fèi)？”她認(rèn)為，建國(guó)物業(yè)在不具備法定資格的情況下，擅自對(duì)小區(qū)進(jìn)行“管理”，并能得到法律的認(rèn)可、支持，是小區(qū)民主的倒退、法律的悲哀。
律師點(diǎn)評(píng)：北京市憶通律師事務(wù)所主任律師李勁松說(shuō)，朝陽(yáng)法院的判決依據(jù)的是北京市高級(jí)人民法院此前出臺(tái)的關(guān)于物業(yè)糾紛的司法解釋。其中的“事實(shí)服務(wù)”通俗地說(shuō)，就是只要物業(yè)在小區(qū)服務(wù)了，就是“事實(shí)服務(wù)”，業(yè)主就必須向物業(yè)公司交物業(yè)管理費(fèi)�！斑@是典型的強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)�！彼f(shuō)。
二、業(yè)委會(huì)當(dāng)?shù)昧吮桓娈?dāng)不成原告
能夠集注冊(cè)會(huì)計(jì)師、律師和稅務(wù)師三“師”身份于一身的人很少，胡密珍是其中的一位。她在工作中是成功的，而她作為業(yè)委會(huì)主任卻是失敗的。她領(lǐng)銜的業(yè)委會(huì)在和開(kāi)發(fā)商較量的過(guò)程中敗北了。
2001年6月15日，胡密珍所在的中海雅園小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)成立(2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施之前，業(yè)主委員會(huì)被稱(chēng)為物業(yè)管理委員會(huì)——編者注)。就在管委會(huì)成立的第10天，管委會(huì)發(fā)現(xiàn)一直對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的“北京中海物業(yè)管理公司”不知去向，小區(qū)物業(yè)被另一家以前從未聽(tīng)說(shuō)過(guò)的“北京中海世紀(jì)物業(yè)管理公司”接管。后來(lái)大家才得知，這個(gè)新的物業(yè)公司是和開(kāi)發(fā)商簽了合同進(jìn)來(lái)的。
管委會(huì)認(rèn)為，新舊兩家物業(yè)公司的進(jìn)駐和離開(kāi)，業(yè)主及管委會(huì)不知情，這是一種嚴(yán)重的違法行為。另外，世紀(jì)物業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)并無(wú)物業(yè)管理資質(zhì)。為此，小區(qū)物業(yè)管委會(huì)于2001年6月29日召開(kāi)了業(yè)主大會(huì)，經(jīng)業(yè)主表決，一致通過(guò)，對(duì)世紀(jì)物業(yè)不予承認(rèn)，要求該公司立即撤出小區(qū)，但該公司對(duì)管委會(huì)的要求置之不理。之后，小區(qū)管委會(huì)征求業(yè)主意見(jiàn)，決定采取公開(kāi)招聘的方式選出新的物業(yè)公司。2001年8月20日，中海雅園用公開(kāi)招標(biāo)的方式選聘了金羅馬物業(yè)公司。
但由于世紀(jì)物業(yè)一直拒絕撤出小區(qū)，導(dǎo)致金羅馬公司無(wú)法進(jìn)駐。金羅馬遂于2002年5月27日，以違約為由將中海雅園管委會(huì)推上了被告席。最終管委會(huì)敗訴。敗訴后，管委會(huì)又向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令世紀(jì)物業(yè)退出小區(qū)。但遺憾的是，這次法院以管委會(huì)無(wú)訴訟主體資格為由，駁回了其起訴。至今，中海雅園業(yè)主還只能接受世紀(jì)物業(yè)的服務(wù)。
律師點(diǎn)評(píng)：“請(qǐng)物業(yè)公司像請(qǐng)保姆。可保姆進(jìn)家門(mén)不由主人說(shuō)了算。當(dāng)主人對(duì)服務(wù)不滿(mǎn)意時(shí)，主人還不能決定更換�！焙苷淙缡窃u(píng)價(jià)她所在業(yè)委會(huì)當(dāng)前的尷尬地位。
三、無(wú)人支持，欲成立業(yè)委會(huì)路漫漫
“業(yè)主心不齊，想成立業(yè)委會(huì)太難了。”國(guó)內(nèi)第一個(gè)專(zhuān)門(mén)為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)提供咨詢(xún)服務(wù)的上海業(yè)偉業(yè)主咨詢(xún)服務(wù)公司總經(jīng)理劉生敏說(shuō)。
北京白領(lǐng)家園小區(qū)的業(yè)主們?cè)谇捌诘淖园l(fā)維權(quán)過(guò)程中已經(jīng)體驗(yàn)到了團(tuán)結(jié)的力量，他們希望能夠盡快成立業(yè)主委員會(huì)，早日實(shí)現(xiàn)自己安居樂(lè)業(yè)的夢(mèng)想。但是，實(shí)施過(guò)程中，籌備者們面對(duì)很多困難�！坝械臉I(yè)主不配合，我們?nèi)デ瞄T(mén)發(fā)放意見(jiàn)調(diào)查表的時(shí)候，他們根本就不開(kāi)門(mén)�！薄拔飿I(yè)指使保安一次次地撕毀我們張貼的會(huì)議情況通告。”……諸多問(wèn)題一一呈現(xiàn)，要成立業(yè)主委員會(huì)，籌備者們首先要克服的困難就是如何發(fā)動(dòng)足夠多的業(yè)主參與。
靜馨嘉苑小區(qū)的業(yè)主們現(xiàn)在面對(duì)的就是另外一種僵局：經(jīng)過(guò)艱難的前期組織工作，發(fā)起人小組終于發(fā)動(dòng)了足夠多的業(yè)主，業(yè)主大會(huì)籌備組也于今年5月在媒體的參與關(guān)注下順利宣告成立。然而，籌備組的后續(xù)工作遇到了很多困難：開(kāi)發(fā)商拒不提供產(chǎn)權(quán)清冊(cè)，因此無(wú)法計(jì)算投票權(quán)數(shù)和比例；小區(qū)所屬的社區(qū)居委會(huì)則對(duì)籌備組的選舉結(jié)果態(tài)度曖昧，沒(méi)有進(jìn)一步提供指導(dǎo)，也不打算承認(rèn)籌備組會(huì)議的選舉結(jié)果；居委會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備組的人數(shù)和人選不滿(mǎn)，提出業(yè)主大會(huì)籌備組5人足夠，其中3人還必須是居委會(huì)指定的人……“我們就這樣陷入僵局，時(shí)間在一天一天過(guò)去，業(yè)主們的心也一天一天冷下來(lái)。但是我們又有什么辦法突破瓶頸呢？”業(yè)主們無(wú)奈地說(shuō)。
律師點(diǎn)評(píng)：北京市匯佳律師事務(wù)所邱寶昌律師說(shuō)，業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難，業(yè)主委員會(huì)成立難，使業(yè)主面對(duì)物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商時(shí)是一盤(pán)散沙，強(qiáng)弱對(duì)比過(guò)于懸殊，權(quán)益受損后，維權(quán)手段相當(dāng)無(wú)力。而一些政府部門(mén)對(duì)這個(gè)問(wèn)題的漠視，導(dǎo)致了業(yè)主在維權(quán)過(guò)程中更為艱難。
四、服務(wù)到不到位誰(shuí)說(shuō)了算
日前，北京非常宿舍的一名業(yè)主向法院起訴該小區(qū)的物業(yè)公司服務(wù)不到位。認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)對(duì)小區(qū)衛(wèi)生差、秩序混亂、色情服務(wù)小廣告滿(mǎn)天飛等問(wèn)題負(fù)責(zé)。業(yè)主出具了照片、VCD、物證、證人證言等證據(jù)，卻還是敗訴了。法官的理由仍然是業(yè)主們的證據(jù)不充分。
服務(wù)怎么叫到位？由物業(yè)公司單方起草的合同通常都沒(méi)有詳細(xì)的約定。比如保安的24小時(shí)巡邏，是20分鐘巡邏一次叫到位還是3個(gè)小時(shí)巡邏一次叫到位？服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的模糊，常常導(dǎo)致業(yè)主在和物業(yè)公司對(duì)簿公堂時(shí)各說(shuō)各的理。而由于業(yè)主要承擔(dān)舉證責(zé)任，敗訴幾乎就是不可避免的。
律師點(diǎn)評(píng)：邱寶昌說(shuō)，他注意到這類(lèi)案件的審判結(jié)果多以業(yè)主舉證不能而敗訴。他認(rèn)為在這類(lèi)案件中根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，業(yè)主很難收集到更為充分的證據(jù)。如果訴訟制度設(shè)計(jì)上能夠適用舉證責(zé)任倒置，這個(gè)問(wèn)題就會(huì)更容易解決。當(dāng)然，如果法官在審理時(shí)能夠更加注重對(duì)業(yè)主提交證據(jù)的合理性的認(rèn)定，例如實(shí)地到小區(qū)進(jìn)行調(diào)查，也可以在一定程度上幫助法官查明案件事實(shí)。
五、業(yè)主怎么就沒(méi)權(quán)選聘物業(yè)公司
“我實(shí)在想不明白，為什么連法律也拿霸道的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有辦法？”盡管在堅(jiān)持了一年多的“戰(zhàn)斗”之后最終選擇了妥協(xié)，但陸女士仍心有不甘。
陸女士也是一名業(yè)主。2002年11月30日是陸女士喜遷新居的日子，然而讓她想不到的是，開(kāi)發(fā)商竟然以未通過(guò)驗(yàn)收的假備案表作為竣工依據(jù)，欺騙業(yè)主收房。知道真相后，陸女士和大部分業(yè)主提出，等備案完成后再辦理入住。但與開(kāi)發(fā)商同屬一家的物業(yè)公司拒絕了業(yè)主們的要求。物業(yè)公司拒絕透露備案表的辦理情況，并要求業(yè)主必須按合同約定的入住時(shí)間交付物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等費(fèi)用，在已經(jīng)擬定好的物業(yè)協(xié)議上簽名。業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，這個(gè)樓盤(pán)還存在一系列和原來(lái)約定不符的問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商在合同里承諾小區(qū)實(shí)行封閉式管理，但是小區(qū)至今沒(méi)有圍墻，管理十分混亂；合同規(guī)定IC卡雙路供電是交房條件，可是開(kāi)發(fā)商至今還在使用臨時(shí)施工用電，沒(méi)有電表；……
這樣一拖幾個(gè)月，業(yè)主們無(wú)奈拿起法律武器，但依然無(wú)濟(jì)于事。雙方僵持了一年時(shí)間。就在這一年中，很多參與訴訟的業(yè)主由于各種原因，被迫按開(kāi)發(fā)商的要求交付了各種費(fèi)用并退出訴訟，最后只剩下40余位業(yè)主“繼續(xù)戰(zhàn)斗”。2003年12月2日，40余位業(yè)主得到法院通知前去領(lǐng)取鑰匙。就在業(yè)主們高興地拿著鑰匙奔向自己新家的時(shí)候，物業(yè)公司竟然組織了幾十名保安阻擋大家，聲稱(chēng)不交錢(qián)別想進(jìn)去。
律師點(diǎn)評(píng)：胡密珍說(shuō)，開(kāi)發(fā)商享有指定物業(yè)公司、確定物業(yè)管理收費(fèi)數(shù)額的權(quán)利，卻不承擔(dān)任何義務(wù)；前期物業(yè)服務(wù)合同由開(kāi)發(fā)商和與物業(yè)公司擬定，沒(méi)有體現(xiàn)業(yè)主的意志，業(yè)主只能被動(dòng)接受，以致物業(yè)公司提供服務(wù)不符合要求、侵害業(yè)主權(quán)益時(shí)，卻很難受到制約和懲罰；業(yè)主承擔(dān)交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，卻不享有基本的選擇服務(wù)者(物業(yè)公司)和協(xié)商物業(yè)費(fèi)用的權(quán)利。
六、業(yè)委會(huì)成員雷鋒能當(dāng)多久
銀楓家園業(yè)主委員會(huì)主任北野說(shuō)：“自從我被選任為業(yè)主委員會(huì)的成員后，每個(gè)月的電話費(fèi)比以前平均多出了100多元，3年下來(lái)，我為業(yè)主服務(wù)的電話費(fèi)就高達(dá)好幾千元，其他的精力等損耗都還沒(méi)算�！彼f(shuō)，有時(shí)就算你為大家服務(wù)了，小區(qū)仍有業(yè)主說(shuō)你沒(méi)好好干事，這實(shí)在讓人傷心�！皹I(yè)主委員會(huì)很多時(shí)候很尷尬，義務(wù)服務(wù)精力有限，如果要求報(bào)酬，這筆錢(qián)由誰(shuí)來(lái)出、出多少，都沒(méi)有先例，也難以平衡。”
專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：業(yè)界知名維權(quán)人士、朝陽(yáng)園業(yè)主委員會(huì)主任舒可心感嘆，很多小區(qū)業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有辦公經(jīng)費(fèi)，委員們都是義務(wù)擔(dān)任，沒(méi)有報(bào)酬，而身邊的誘惑又太多，所以很容易出問(wèn)題。舒可心舉例說(shuō)，有家物業(yè)公司曾表示給他6位數(shù)的報(bào)酬，讓他換掉小區(qū)的物業(yè)公司。他表示，為了能夠抵制類(lèi)似誘惑，朝陽(yáng)園業(yè)主委員會(huì)規(guī)定其公章不準(zhǔn)放在委員或主任手里，而全部由秘書(shū)保管，要經(jīng)過(guò)絕大多數(shù)的委員開(kāi)會(huì)同意后方可使用�！叭绻麤](méi)有更多人愿意義務(wù)服務(wù)，如果一些人是出于某種利益而競(jìng)選業(yè)主委員會(huì)成員，那么業(yè)主所說(shuō)的腐敗現(xiàn)象就可能是存在的�！�
七、政府不作為，業(yè)委會(huì)處境尷尬
胡密珍等中海雅園的業(yè)主們雖然沒(méi)有趕走強(qiáng)行進(jìn)駐的物業(yè)，但是卻告倒了北京市海淀區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局，因?yàn)楹笳邔?duì)業(yè)委會(huì)提出的換屆選舉登記備案申請(qǐng)不履行備案職責(zé)。在這個(gè)官司中，北京海淀法院罕見(jiàn)地認(rèn)可了中海雅園業(yè)委會(huì)原告的資格。
中海雅園小區(qū)業(yè)委會(huì)自2001年成立后，一直為更換物業(yè)管理公司而四處奔走。但物業(yè)公司提出，該業(yè)委會(huì)沒(méi)有在海淀區(qū)房管局備案，因此無(wú)權(quán)代表小區(qū)所有業(yè)主。胡密珍則強(qiáng)調(diào)。該業(yè)委會(huì)已在房管局備案。且房管局也沒(méi)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提出異議。至今，每次他們以業(yè)委會(huì)身份到房管局匯報(bào)工作時(shí)，也未得到任何她不能代表小區(qū)業(yè)主的通知。但法院對(duì)房管局進(jìn)行的調(diào)查取證證實(shí)，該部門(mén)確實(shí)沒(méi)有給中海雅園業(yè)主委員會(huì)備案。 中海雅園業(yè)委會(huì)隨即狀告海淀國(guó)土房管局不予備案是違法行為。
對(duì)于此案，海淀法院在審理后認(rèn)為，海淀區(qū)房管局在收到中海雅園業(yè)委會(huì)寄送的備案材料后，如果認(rèn)為對(duì)方提交的備案材料不符合規(guī)定，應(yīng)當(dāng)要求補(bǔ)正；如不給備案，就應(yīng)書(shū)面通知并說(shuō)明理由。但是房管局在長(zhǎng)達(dá)一年的時(shí)間里，對(duì)該備案申請(qǐng)沒(méi)有作出任何書(shū)面答復(fù)，也沒(méi)盡指導(dǎo)、監(jiān)督職責(zé)，因此判房管局?jǐn)≡V。
律師點(diǎn)評(píng)：北京市漢卓律師事務(wù)所秦兵律師說(shuō)，很多業(yè)主反映想成立業(yè)主委員會(huì)難，實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)備案更難。我們不能不承認(rèn)出現(xiàn)目前這種狀況，與掌握著某些權(quán)力的政府工作人員濫用權(quán)力、違法行政有著直接的關(guān)系，而這些政府工作人員之所以敢濫用權(quán)力、能違法行政又與政府主管部門(mén)的現(xiàn)行政策有著直接關(guān)系。
八、開(kāi)發(fā)商畫(huà)的藍(lán)圖誰(shuí)來(lái)兌現(xiàn)
在北京市首例業(yè)主委員會(huì)訴開(kāi)發(fā)商案中，以業(yè)主委員會(huì)敗訴告終。靜源居小區(qū)是2003年投入使用的高檔樓盤(pán)，廣告中承諾社區(qū)綠化率達(dá)32%，擁有完備的內(nèi)部設(shè)施與成熟的社區(qū)配套。2003年業(yè)主入住靜源居小區(qū)后發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有兌現(xiàn)其在售房時(shí)承諾的綠地面積和地下停車(chē)庫(kù)、垃圾間等社區(qū)配套設(shè)施，房屋普遍存在墻體薄、隔音差等問(wèn)題，嚴(yán)重侵害了廣大業(yè)主的合法權(quán)益。廣大業(yè)主遂委托依法選舉產(chǎn)生的靜源居小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向開(kāi)發(fā)商提起訴訟，要求開(kāi)發(fā)商履行小區(qū)綠化率達(dá)到32%的承諾，交付地下停車(chē)位，向轄區(qū)學(xué)校交納教育基金解決業(yè)主子女就近上學(xué)問(wèn)題等11項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。雖然兩審下來(lái)，業(yè)委會(huì)都輸了，但是該案提出的業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的確權(quán)問(wèn)題爭(zhēng)論并沒(méi)有就此結(jié)束。
律師點(diǎn)評(píng)：邱寶昌認(rèn)為，目前房地產(chǎn)廣告中有大量承諾性的內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商作為廣告的發(fā)布者，有義務(wù)在商品房的買(mǎi)賣(mài)合同中約定其承諾內(nèi)容(綠地率、社區(qū)會(huì)所、房屋凈高、車(chē)位等)。他提醒，市民購(gòu)房時(shí)，事先一定要弄清楚售樓人員的承諾是否代表開(kāi)發(fā)商，并在簽約時(shí)將廣告宣傳、樓書(shū)寫(xiě)入合同。他說(shuō)，侵害業(yè)主共同權(quán)益的問(wèn)題較難解決主要表現(xiàn)在，對(duì)于侵害業(yè)主共同權(quán)益的應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)作為訴訟主體起訴目前尚不明確。對(duì)這一問(wèn)題《物權(quán)法》在草案中作出肯定性規(guī)定———對(duì)侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭(zhēng)議，業(yè)主會(huì)議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會(huì)議的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁。我們期待《物權(quán)法》的出臺(tái)。(萬(wàn)興亞 趙謙)
