中新網(wǎng)11月29日電 據(jù)《經(jīng)濟參考報》報道，購房者不受房產(chǎn)開發(fā)商指定銀行貸款之累，還可享受一次性付款優(yōu)惠，并能自由選擇購買房貸險，市價40萬元的商品房一下能省近兩萬元，而這一切源于貸款模式的改變。
今年6月，中國建設(shè)銀行四川省分行率先面向個人購房者推出“直貸式”業(yè)務(wù)，客戶可以個人身份直接向銀行申請住房貸款。是平抑房價，還是招攬客戶，銀行業(yè)意在何為？
直貸：讓消費者一“省”到底
據(jù)中國建設(shè)銀行四川省分行住房金融與個人信貸部總經(jīng)理助理郭江介紹，過去購房者貸款，需開發(fā)商擔保才能向指定銀行申請，消費者不僅不能享受到一次性付款優(yōu)惠，還將為此購買貸款期限內(nèi)的房貸險，增加了購房壓力。
郭江說，“直貸式”個人住房貸款業(yè)務(wù)不受樓盤合作銀行的限制，購房者一旦簽訂了購房合同，就可以向開展“直貸”業(yè)務(wù)的銀行提出貸款申請，經(jīng)過調(diào)查審批后簽訂借款合同，銀行隨即發(fā)放貸款。只要資料齊備、條件合格，兩小時內(nèi)就可辦理完畢。這樣一來，購房者就可享受開發(fā)商提供的3%至6%一次性付款優(yōu)惠，加之房貸險不再強制購買，同時還能以享受銀行基準貸款利率下浮優(yōu)惠，實實在在為消費者減輕了購房壓力。
此項業(yè)務(wù)自今年6月推出以來，建行四川省分行已經(jīng)辦理了“直貸”客戶2100多戶，貸款總金額超過5億，占個人住房貸款發(fā)放總額的一半。郭江算了筆帳：假設(shè)購買市價為40萬元的商品房，其中貸款30萬、20年按揭，一次性付款總房價大約可優(yōu)惠1.6萬元；免去20年每年0.45‰房貸險，總額為2700元。這樣算下來，40萬元的商品房首次付款時即可節(jié)省將近兩萬元，而在辦理貸款時只需向擔保公司支付貸款額8‰的擔保費即可。
舊模式沿用十年國際接軌大勢所趨
據(jù)了解，中國目前的商品房按揭貸款方式沿用的還是1995年廣東模式，當時中國建設(shè)銀行廣東佛山支行率先在全國推出商品房按揭貸款業(yè)務(wù)，由開發(fā)商為購房者做擔保向銀行貸款，開發(fā)商則向銀行繳納貸款額5%至20%不等的保證金，產(chǎn)權(quán)證辦理完畢后退還。在當時還顯稚嫩的中國房地產(chǎn)市場上，這種貸款模迅速地在全國推開。
建行四川省分行行長趙富高分析說，表面上看，銀行通過這種方式貸款，規(guī)避了自身的風險，但它依存的基礎(chǔ)是開發(fā)商在客戶還款期內(nèi)存在且不倒閉。而現(xiàn)實中，大多開發(fā)商為了一個房產(chǎn)項目會臨時成立一個項目公司，等房產(chǎn)開發(fā)銷售結(jié)束，項目公司就宣告關(guān)閉。即使以后購房者個人出現(xiàn)任何還款上的問題，銀行很難再找到當初的開發(fā)商，擔保更無從談起。同時，在個人資信還不健全的情況下，開發(fā)商為購房者提供擔保向銀行交納5%-20%不等的保證金，在一定程度上影響了資金的周轉(zhuǎn)，開發(fā)商又不得不將這些成本通過提高房價轉(zhuǎn)嫁到購房者上，這也就是開發(fā)商為何對一次性付款客戶實行優(yōu)惠的原因。
趙富高說，資金壓力下，一些開發(fā)商想盡一切辦法來套取、甚至騙取銀行貸款。近年來，開發(fā)商搞“假按揭”騙取銀行貸款的事件層出不窮：期房還未賣掉，開發(fā)商就使用公司內(nèi)部人員、甚至是陌生人的資料來冒充真實的購房者，以騙取銀行貸款。
趙富高認為，開發(fā)商既負責房屋建設(shè)銷售又為購房者提供擔保的模式，已經(jīng)越來越不符合市場細分的要求。個人提出貸款申請，銀行與專業(yè)擔保公司一起對其審驗，由專業(yè)擔保公司進行階段性擔保，這是國際通用的、也是在中國應該逐步推廣的模式。
市場細分 多方共贏
“直貸”模式下，開發(fā)商不再向銀行交納擔保金，資金周轉(zhuǎn)壓力減輕，開發(fā)商開始輕裝上陣。成都地建置業(yè)發(fā)展公司營銷總監(jiān)閻家勝表示：“銀行的‘直貸’業(yè)務(wù)，是在幫房地產(chǎn)公司摔掉包袱，使我們更專注于房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。”
而引入專業(yè)擔保公司作為第三方，不僅可以更好的控制風險，更為專業(yè)中介組織提供了市場發(fā)展的空間。成都市住房置業(yè)擔保有限公司副總經(jīng)理黃睿表示，自今年6月中國建設(shè)銀行、中國銀行等在成都的分支金融機構(gòu)相繼推出“直貸”業(yè)務(wù)以來，已經(jīng)成功擔保3000多戶“直貸”申請，擔保貸款總額超過六個億。
郭江說，下一步建設(shè)銀行將繼續(xù)細分市場，對購買期房和現(xiàn)房的申請人將區(qū)別辦理。如果購買期房，將由專業(yè)擔保公司與銀行共同評估市場、承擔風險；如果購買現(xiàn)房，則不一定需要擔保機構(gòu)，申請人也不再需要繳納擔保金。同時，針對中高端客戶，建行還將完善今年9月推出的授信額度更高的“免擔保直貸式”，免去了擔保費，費用將更省。（劉海）
