中新網(wǎng)11月29日電 據(jù)《新京報》報道，今年9月，北京農(nóng)商行、廣發(fā)行分別為兩個商業(yè)項目售后返利做擔(dān)保。因為此前有關(guān)產(chǎn)權(quán)商鋪售后返利投資屢屢受挫，這種產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售模式引起業(yè)內(nèi)廣泛討論，對于目前市場出現(xiàn)的銀行擔(dān)保能規(guī)避多少風(fēng)險，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：銀行出面擔(dān)保是擔(dān)保返利部分，并非擔(dān)保全部投資本金，所以對于投資者來說同樣存在風(fēng)險。

　　事件：北京農(nóng)商行首付50萬元產(chǎn)權(quán)商鋪返利款

　　11月26日，錦繡大地物流港商鋪投資者從北京市農(nóng)村商業(yè)銀行海淀支行支取約50萬元的返利款。這是該項目自月初推出銀行擔(dān)保產(chǎn)權(quán)商鋪投資后，銀行發(fā)放首批返利款。

　　據(jù)錦繡大地物流港銷售部經(jīng)理嚴(yán)琰介紹，今后4年內(nèi)，每月投資者將從銀行卡里取返利現(xiàn)金，每年獲取的總額度為扣去營業(yè)稅費之后的總房款的9%.而此前為爭取銀行方面的支持，開發(fā)商已將3.6億元保證金打入北京市農(nóng)村商業(yè)銀行的賬戶上。但銀行擔(dān)保僅為4年，在此后的6年時間內(nèi)，則是發(fā)展商按季度來支付的返利款。

　　事實上，這種銀行擔(dān)保的操作模式在京城并非首家，今年9月莊勝崇光廣場南館也在采用類似的營銷模式。據(jù)該項目內(nèi)部人士介紹，莊勝崇光先期向銀行支付一定資金支持銀行做信用擔(dān)保。這部分資金先凍結(jié)在廣發(fā)行的賬戶上，如果莊勝崇光廣場南館日后經(jīng)營不善，承租經(jīng)營方莊勝崇光集團無力支付8.5%的年租金，將由廣發(fā)行為產(chǎn)權(quán)商鋪的持有者提供承諾的收益。在此期間，廣發(fā)行將在前3年為投資商鋪者一次性開具一張擔(dān)保函，后17年采用循環(huán)擔(dān)保的方式，每年出具一張擔(dān)保函。

　　剖析：金融服務(wù)升級催生銀行擔(dān)保

　　目前，采用銀行擔(dān)保商鋪返利的銷售模式并未普及，其主要原因是能夠做這種業(yè)務(wù)的項目要有一定的前提。據(jù)莊勝內(nèi)部人士透露，產(chǎn)權(quán)商鋪返利的擔(dān)保銀行也是該項目的開發(fā)貸款銀行，如果投資者采用商業(yè)貸款的方式購商鋪，也要從這家擔(dān)保銀行做個人按揭貸款。

　　無獨有偶，錦繡大地物流港商鋪也是采取這種操作模式，其中據(jù)農(nóng)村商業(yè)銀行海淀支行營業(yè)部總經(jīng)理劉代玉表示，錦繡大地物流港項目由該行提供開發(fā)按揭服務(wù)，同時對業(yè)主提供收益返還保障。除此之外，購買商鋪的投資者同樣要在該銀行進行個人按揭貸款。

　　對此，北京先鋒基業(yè)投資顧問公司總經(jīng)理孟偉分析，這是金融服務(wù)的一種升級產(chǎn)品，不難發(fā)現(xiàn)，這兩家銀行都是中小銀行，不排除是為了擴展業(yè)務(wù)而推出的舉措，這也是市場發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。

　　另據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，銀行開發(fā)貸款與個人房貸的捆綁方式在業(yè)內(nèi)已是慣例，但是由這種捆綁的關(guān)系又進一步延續(xù)到項目的銷售是不常見的。一方面銀行做擔(dān)保可有助于商鋪銷售，促進銀行個人按揭貸款的增多，另一方面也加快開發(fā)商回籠資金，有助于償還銀行開發(fā)貸款。對此，北京正天行房地產(chǎn)咨詢有限公司倪濱表示，從中可以看出其間的關(guān)聯(lián)性。

　　對于目前其他銀行是否打算介入該項業(yè)務(wù)，人民銀行北京分行副行長韓世群表示，這是一種靈活的金融服務(wù)形式，但是對于人民銀行來說，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，還不能做這種形式的擔(dān)保，至于以后這種金融服務(wù)能否很快拓寬，還要看上級的具體規(guī)定再做決定。北京市商業(yè)銀行東單支行行長翟淮鋒則表示，對于這種操作模式，北京商業(yè)銀行暫不考慮。

　　專家提醒：本金風(fēng)險仍由投資者自擔(dān)

　　北京市國際投資集團總裁杜猛表示，產(chǎn)權(quán)商鋪投資一直是商鋪投資者燙手的山芋，此前也有許多產(chǎn)權(quán)商鋪失敗的案例，比如說巨庫、碧溪廣場等。在以往的產(chǎn)權(quán)商鋪銷售中，雖然開發(fā)商也承諾過售后返利，但很多是空頭文件。目前，開發(fā)商開始借助銀行的外力建立信譽。

　　然而北京市律師協(xié)會物業(yè)管理專業(yè)委員會副主會孟憲生表示，有的項目銀行擔(dān)保時間短，投資者的風(fēng)險并沒有因為銀行介入而完全規(guī)避，未來市場風(fēng)險無法預(yù)知。孟偉也認(rèn)為，購房者仍要有理性，因為他們擔(dān)保的時間畢竟有限，最終輸贏還是市場說了算，只有商業(yè)項目火起來了，投資者和開發(fā)商才能雙贏。

　　另外，倪濱認(rèn)為，目前銀行僅是擔(dān)保返利，所以最終本金的風(fēng)險仍要由投資者承擔(dān)。(吳�；ǎ�