中新網(wǎng)9月2日電 《瞭望》周刊載文指出，實施期房銷售制度改革，拔掉觸發(fā)中國金融危機的導(dǎo)火索，是當(dāng)前宏觀經(jīng)濟政策不應(yīng)忽視的選擇。
央行《2004中國房地產(chǎn)金融報告》關(guān)于“取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度”的建議，一石激起千層浪，引起業(yè)界的激烈爭論。盡管建設(shè)主管部門明確表態(tài)，國家近期不會出臺取消商品房預(yù)售制度的政策，房地產(chǎn)開發(fā)商們也列舉了“一旦取消，后果很嚴(yán)重”的種種理由，但中國期房銷售制度中存在的種種弊端不容回避。
文章指出，在目前國情下，期房銷售制度存在以下弊病：首先是交易不公平。中國實行的期房銷售制度，住房還處在建設(shè)過程中，購房者就支付了全部的房價款，并承擔(dān)了未來全部的風(fēng)險。當(dāng)建成的現(xiàn)房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔(dān)毀約的責(zé)任。這實際上是以期房銷售的名義，實現(xiàn)了現(xiàn)房銷售的實質(zhì)，將經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了社會。一是購房者支付了全部的房價款，承擔(dān)了開發(fā)的全部風(fēng)險；二是開發(fā)商占用了購房者的資金，實現(xiàn)了“空手套白狼”的經(jīng)營模式，而且是購房者承擔(dān)了資金利息；三是通過住房按揭把開發(fā)風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到銀行。
其次是銷售不規(guī)范。住房是非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，由于位置空間不同，每一套住房都是不同質(zhì)的�，F(xiàn)有國內(nèi)市場的住房銷售是買賣雙方信息高度不對稱的市場交易，商品房采用期房銷售制度，實際上是用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品偷換非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，是用前驗商品偷換后驗商品。購房者未驗貨就支付了全部房款或由銀行代付了全部房款，這是一種不規(guī)范的交易方式。再加之中國房地產(chǎn)市場正處在發(fā)育階段，法律法規(guī)、管理機制和管理功能不健全，房地產(chǎn)交易市場缺乏有效的規(guī)范。這種不規(guī)范的交易方式為不規(guī)范銷售、違法違規(guī)銷售提供了可乘之機。有些中小房地產(chǎn)商只做“一錘子買賣”，利用虛假廣告和推銷招術(shù)夸大功能、質(zhì)量、面積等，誘騙消費者，把期房賣出去賺一把就一走了之。中國商品房銷售中存在著虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、會所改變用途、延期辦證，得房率、綠化率、容積率與實際不符，將已抵押的期房銷售、將已預(yù)售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為，極大地?fù)p害了購房人的利益，并引發(fā)了大量的法律糾紛。
第三，造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷售制度降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻，開發(fā)商的實力、品牌、技術(shù)、戰(zhàn)略都不十分重要，只要具備搞定地方政府和商業(yè)銀行權(quán)勢人物的能力，能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款，就意味著項目的成功。結(jié)果房地產(chǎn)業(yè)聚集著大量的中小房地產(chǎn)商，一些極差的房地產(chǎn)公司也活得很好，而具有實力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)的競爭優(yōu)勢并不明顯。產(chǎn)業(yè)沒有形成優(yōu)勝劣汰的機制，反而造成了特殊落后的企業(yè)經(jīng)營模式。一是以圈地、圈錢為主要特征的盈利模式，房地產(chǎn)公司老板90%的時間用于對政府和銀行的公關(guān)，只有大約10%的時間用來考慮如何搞房地產(chǎn)開發(fā)。形成了“以老板為驅(qū)動力”的機會型發(fā)展模式。二是形成了以概念炒作為主的銷售方式。利用概念的差異化來渲染和夸張產(chǎn)品的差異化，這是房地產(chǎn)企業(yè)不采用戰(zhàn)略、不依靠品牌，甚至無相應(yīng)技術(shù)人才、無穩(wěn)定的經(jīng)營隊伍的重要原因。三是經(jīng)營模式以銷售為主。
最終導(dǎo)致規(guī)模不經(jīng)濟。中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到3萬多個，其中有2／3的企業(yè)因任務(wù)不足而處于低利潤或虧損狀態(tài)，低水平、小規(guī)模建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)業(yè)集中度低。全國房地產(chǎn)企業(yè)前十強的國內(nèi)市場占有率僅為2.73%。而香港前10家房地產(chǎn)集團占據(jù)的市場份額達(dá)到80%，其中前三家就占50%，主宰了香港房地產(chǎn)市場的運行和發(fā)展。
文章指出，如果“一刀切”實行現(xiàn)房銷售的新制度，確實會增加企業(yè)的成本和風(fēng)險，也有可能會產(chǎn)生一系列嚴(yán)重后果，所以期房銷售制度改革必須制定可行的方案。
首先，制定可行的改革期房銷售制度的時間表。期房銷售改為現(xiàn)房銷售，一是會給開發(fā)商帶來成本和風(fēng)險，甚至造成資金鏈條斷裂導(dǎo)致樓盤爛尾、公司破產(chǎn)危機。二是會在一段時間內(nèi)使市場的供給短缺，引發(fā)住房價格的上漲，造成市場震蕩。因此，改革應(yīng)該制定可行的改期房銷售為現(xiàn)房銷售的方案和時間表，逐步推進實施，避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落，影響宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定。第一，可以給開發(fā)商留有一二年的過渡期。第二，在實施中可以把在建項目和待批項目區(qū)分開來，新批項目按文件執(zhí)行之日實行現(xiàn)房銷售制度，在建項目在一定時期內(nèi)可以要求高層住宅樓主體完成2／3才能預(yù)售，進一步可以要求結(jié)構(gòu)封頂才能預(yù)售，這些可以由地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r設(shè)定，但是要設(shè)定全國統(tǒng)一的取消期房預(yù)售制度的最終期限。
其次，設(shè)計配套政策。房地產(chǎn)資本市場的制度缺陷是只有單一的房地產(chǎn)銀行信貸，沒有房地產(chǎn)金融。因此，在取消預(yù)售制度的同時，需要推進房地產(chǎn)資本市場的發(fā)育，這是資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵，也是成功的國際經(jīng)驗。在目前宏觀調(diào)控政策壓縮房地產(chǎn)投資增長的情況下，應(yīng)該進行包括發(fā)展房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)證券化的方案設(shè)計和試點，選擇合適的方式和時機推進房地產(chǎn)資本市場的改革和發(fā)展。(任紀(jì)軍)
