人們?cè)谫I(mǎi)賣(mài)二手房時(shí)，往往將談判的重點(diǎn)集中在房屋的產(chǎn)權(quán)、價(jià)格、區(qū)位、戶型、樓層和朝向等方面。但卻經(jīng)常忽略一個(gè)可能引發(fā)嚴(yán)重后果的問(wèn)題：戶口。
在司法實(shí)踐當(dāng)中，因戶口引發(fā)的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛有逐年上升的趨勢(shì)。其糾紛的主要表現(xiàn)形式為：買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)談判后，賣(mài)方將房屋過(guò)戶到了買(mǎi)方的名下，買(mǎi)方也向賣(mài)方付清了房款，交易似乎就此圓滿結(jié)束。但在不久之后，買(mǎi)方在辦理落戶手續(xù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)，賣(mài)方的戶口并未從交易的房屋中遷出，以致買(mǎi)方的戶口無(wú)法遷入。更有甚者，有些賣(mài)方的共同居住人以其戶口尚未遷出為名，主張其對(duì)爭(zhēng)議房屋具有居住權(quán)，因此拒絕搬出。如此一來(lái)，購(gòu)房者雖然名義上取得了房屋的產(chǎn)權(quán)，但戶口“陰影”卻揮之不去。誰(shuí)愿意自家的房子里裝著陌生人的戶口呢？如果碰到賣(mài)方共同居住人以戶口為由拒絕搬出，則情況會(huì)更糟。買(mǎi)方花費(fèi)巨資買(mǎi)來(lái)的房子只能看，不能住，無(wú)疑成了“鏡中花、水中月”。如果想搬進(jìn)購(gòu)買(mǎi)的房屋，花費(fèi)在訴訟上的財(cái)力和精力又將無(wú)法避免。
房屋交易一旦因戶口發(fā)生糾紛，處理起來(lái)非常復(fù)雜。由于戶籍的遷入和遷出等均歸公安機(jī)關(guān)管理，不屬于法院的受案范圍，因此法院對(duì)于此類(lèi)案件是不予受理的。而公安機(jī)關(guān)在處理戶口糾紛時(shí)，又受到戶籍政策的限制。比如，賣(mài)給買(mǎi)方的房屋是賣(mài)方唯一的一套房屋，沒(méi)有其他的房屋可供賣(mài)方遷入戶口，則無(wú)論買(mǎi)方理由多么充分，公安機(jī)關(guān)都是無(wú)法將賣(mài)方戶口強(qiáng)行遷出的。相應(yīng)地，買(mǎi)方的戶口也就無(wú)法遷入。
為了避免因戶口問(wèn)題而引發(fā)房產(chǎn)糾紛，筆者認(rèn)為，買(mǎi)方一定要做好以下幾個(gè)方面的工作：
第一，要求賣(mài)方出示戶口本，并復(fù)印留存。通過(guò)審查賣(mài)方的戶口本，買(mǎi)方即可大致了解賣(mài)方家庭的戶籍情況。但這種做法存在兩點(diǎn)缺陷：一方面，戶口本只能反映賣(mài)方家庭成員的戶籍狀況，而不能排除非家庭成員戶口落于交易房屋內(nèi)的可能；另一方面，戶口本上的信息可能與實(shí)際的戶籍狀況存在差異。
第二，在交易之前到公安機(jī)關(guān)查詢交易房屋的戶籍狀況。房屋的戶籍通常是由該房屋所在地的派出所管理的。買(mǎi)方可以委托律師或親自到派出所了解房屋的戶籍狀況。如果派出所僅限本人調(diào)取戶籍材料的話，買(mǎi)方可以要求同賣(mài)方一起到派出所調(diào)閱。如果賣(mài)方拒絕配合的話，則房屋的戶口即可能存在問(wèn)題。
第三，就戶口問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，約定適當(dāng)?shù)母犊罘绞胶瓦`約責(zé)任。如前所述，戶籍問(wèn)題的事后補(bǔ)救是非常困難的，買(mǎi)方必須在糾紛的預(yù)防上下足功夫。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)把握兩點(diǎn)：一是付款的時(shí)間。買(mǎi)方只有在確認(rèn)所購(gòu)房屋中的全部戶口已經(jīng)遷出時(shí)，才可以付清全部的購(gòu)房款。買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)時(shí)刻牢記：花錢(qián)買(mǎi)的不僅僅是一處產(chǎn)權(quán)無(wú)爭(zhēng)議的房屋，還應(yīng)當(dāng)是一處戶籍無(wú)爭(zhēng)議的房屋。二是違約責(zé)任的約定。賣(mài)方僅僅作出將戶口遷出交易房屋的承諾是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，買(mǎi)方必須與賣(mài)方就違反該項(xiàng)承諾的責(zé)任作出約定。明確了違約責(zé)任，就可以免除買(mǎi)方在損害方面的舉證責(zé)任，買(mǎi)方就不必在訴訟中搜集證據(jù)證明自己所遭受的損害。(來(lái)源：房地產(chǎn)時(shí)報(bào)；作者：王永亮；作者為上海市金山區(qū)人民法院法官)
