巴黎王先生問：

　　我通過一家不動產中介找到一處商業(yè)用房，準備租下來開一家服裝店，該中介向我提供了一份商業(yè)租約草案，我感覺草案內容過多地維護房東的利益，主要表現(xiàn)為: 房租太高；房客必須承擔全部的修繕義務；雜費中甚至包含了地皮稅等，請問法律對上述問題有何規(guī)定 ?

　　華律師答：

　　關于房租的標準，這完全由當事人雙方商定，原則上應與場所的租賃價值相對應，最簡單的辦法是搞清楚市場價格。因此在和房東談租金之前應向鄰近的店鋪打聽其每平方米的租金或向不動產中介公司詢問相鄰商用房的租金報價或閱讀報紙上刊登的小廣告，了解相鄰商用房的租金報價，做到心中有數。

　　當然，也要考慮其他因素，如在租約中房客享有不同尋常的優(yōu)惠條款，如場所可用于一切用途，租金略高于市場價格也不過分，相反的，如雜費(CHARGES)過重，房租本身(不含雜費)理應低于市場價格。

　　關于修繕義務，按照法國“民法典”第605條，商用房的日常維修保養(yǎng)義務一般由房客承擔，按照“民法典”第606條，在租約沒有相反規(guī)定的情況下，大的修繕工程，如對墻，拱頂，屋頂的修繕由房東承擔。根據相關判例，換電梯, 對房頂進行全面修理，翻修陽臺，外墻的清洗粉刷(RAVALEMENT)，更新鍋爐以及修繕煙囪管道等被認定為大的修繕, 由房東承擔。

　　在實踐中， 越來越多的由房東起草的租約要求“民法典”第606條規(guī)定的大的修繕工程費用也由房客負擔。在租約談判階段，房客應盡量要求房東承擔“民法典第606條”規(guī)定的大修義務，并明確外墻的清洗粉刷由房東承擔。

　　關于房東和房客之間如何劃分負擔的費用，“商法典”并沒有相關規(guī)定，通常遵照租約的規(guī)定。如果租約沒有規(guī)定，應遵循如下原則:

　　一般由房客承擔的費用；

　　-與租賃有關的稅費，如道路稅，收垃圾費，清潔和排污稅等；

　　-水，電，煤氣費；

　　-職業(yè)稅；

　　-起草文件的費用和登記稅；

　　-如果該商用房屬于共有物業(yè)，共有物業(yè)費中與使用設備和公共服務有關的費用。

　　房東一般承擔的費用:

　　-地皮稅；

　　-大樓保險費；

　　-共有物業(yè)代理人的管理費；

　　-共有物業(yè)中公共部分保存和管理費用分攤金；

　　在租約談判階段，房客應爭取在租約中規(guī)定由房東承擔地皮稅。如果房東不同意，房客應在談判租約其他條款時維護自己的利益。(來源：法國《歐洲時報》華律師信箱)