如果未封頂樓盤的按揭貸款業(yè)務(wù)被全面擱置，很可能將中國(guó)的期房預(yù)售制度送上末路，這樣一來，中國(guó)樓市馬上就會(huì)告別一個(gè)靠欺瞞國(guó)家和老百姓起家的“虛假繁榮”時(shí)代，以開發(fā)商為代表的賣方主導(dǎo)地位將從根本上被削弱。
北京已經(jīng)勒令一些銀行停止向未封頂樓盤提供按揭貸款。一些股份制商業(yè)銀行在北京踐行了這一嚴(yán)厲指示，陸續(xù)從未封頂項(xiàng)目中撤出。如果不出意外(比如遭到各銀行抱怨、反抗或抵制)，短期內(nèi)四大國(guó)有銀行也將同樣受此約束。
事情早有跡象——10月24日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在本年第四季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)上警告說，非審慎貸款行為造成了銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)假按揭時(shí)有發(fā)生，土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)突出。
根據(jù)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議關(guān)于宏觀調(diào)控的決議，銀監(jiān)會(huì)下一階段將重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)“假按揭”、土地儲(chǔ)備和“兩高一�！毙袠I(yè)等不合規(guī)和高風(fēng)險(xiǎn)貸款的檢查和管理，確實(shí)摸清這些貸款的數(shù)量和風(fēng)險(xiǎn)狀況，并制定出風(fēng)險(xiǎn)分類管理和化解措施。
早在啟動(dòng)調(diào)控的2004年夏天，類似舉動(dòng)就有出現(xiàn)。那時(shí)候金融監(jiān)管層將銀行存款準(zhǔn)備金率提高了0.5個(gè)百分點(diǎn)。有一段時(shí)間，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)甚至命令商業(yè)銀行停止發(fā)放貸款，但不久后這一命令即解凍。
現(xiàn)在，銀監(jiān)會(huì)重又命令各銀行停止放貸。不過這次有些不一樣。新近接連曝出幾起手法簡(jiǎn)單、情節(jié)荒誕的巨額騙貸案件使監(jiān)管層憂心忡忡，比如北京森豪公寓，一個(gè)項(xiàng)目就輕易套取了銀行7億元的巨額貸款，銀行內(nèi)部人員與開發(fā)商里應(yīng)外合竊取國(guó)有資金用于經(jīng)營(yíng)自己的生意，事發(fā)之后只回報(bào)給銀行幾幢灰掛塵封的爛尾樓。此外，騙貸、重復(fù)抵押等假按揭行為近幾年有高發(fā)征兆，更多沒有浮出水面的類似假按揭已經(jīng)或正在發(fā)生，銀行的不良貸款正出現(xiàn)一個(gè)無(wú)底黑洞式的虧空。
有鑒于此，這顯然不會(huì)是一次簡(jiǎn)單而短暫的例行性業(yè)務(wù)檢查，監(jiān)管層很可能想通過本次關(guān)門盤點(diǎn)的機(jī)會(huì)，商討出一個(gè)周全的對(duì)付辦法，然后果斷掀起一次大范圍的整治風(fēng)暴。這種做法和最近國(guó)土資源部向各地派駐土地督查局、九部委檢查組巡視地方調(diào)控如出一轍。這樣一來，中國(guó)樓市會(huì)面臨怎樣的局面呢？
如果未封頂樓盤的按揭貸款業(yè)務(wù)被全面擱置，很可能將中國(guó)的期房預(yù)售制度送上末路——期房預(yù)售給金融安全帶來的風(fēng)險(xiǎn)之高，中央銀行在相關(guān)報(bào)告里面已經(jīng)說得明明白白，是否廢止該制度的爭(zhēng)論甚至被拿到全國(guó)人民代表大會(huì)和政治協(xié)商會(huì)議的代表、委員中間討論。
這樣一來，中國(guó)樓市馬上就會(huì)告別一個(gè)靠欺瞞國(guó)家和老百姓起家的“虛假繁榮”時(shí)代，以開發(fā)商為代表的賣方主導(dǎo)地位將從根本上被削弱。同時(shí)，由于實(shí)物銷售的主要供應(yīng)模式的出現(xiàn)，市場(chǎng)進(jìn)入現(xiàn)貨交易階段，政府可能會(huì)對(duì)價(jià)格和資金投放進(jìn)行一些必要而從嚴(yán)的干預(yù)，防止人為哄抬價(jià)格、爆炒獲利的情況發(fā)生，以確保信貸資金、公眾資金安全進(jìn)入市場(chǎng)。
叫停按揭貸款的決定顯示出政府意圖解除樓市隱患、重構(gòu)市場(chǎng)秩序的堅(jiān)定決心。目前的跡象，政府似乎正在有序地部署一系列監(jiān)察行動(dòng)，眼下除了讓國(guó)土部領(lǐng)銜在全國(guó)范圍內(nèi)展開一輪土地利用專項(xiàng)檢查之外，九部委對(duì)中國(guó)11個(gè)省份房地產(chǎn)調(diào)控情況的檢查剛剛暫告一段落，新近召開的一次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也作出決定，要將調(diào)控落實(shí)到每一個(gè)城市。這意味著，有更多的部委會(huì)安排更多的專項(xiàng)檢查，并采取一些實(shí)質(zhì)的措施。
這樣一來，中國(guó)樓市是否也將跟著走上末路？當(dāng)然不是！糟糕的樓市令不行禁不止，皆因缺少雷厲風(fēng)行的整治。一個(gè)不斷被政策重視的市場(chǎng)，不正是我們所需要的市場(chǎng)嗎？
不間斷的調(diào)控，只會(huì)使市場(chǎng)的方向越來越明晰。如果一定要指出哪些人可能在這種整治中走上末路，恐怕開發(fā)商連同他們的暴利夢(mèng)想會(huì)首當(dāng)其沖遭到覆滅。設(shè)若期房按揭被嚴(yán)格地監(jiān)視或控制，開發(fā)商的資金來源將更加難以為繼。在目前融資渠道仍然單一的情況下，加之政府主導(dǎo)了限價(jià)房和土地供應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展局面將不再系于開發(fā)商一身，他們會(huì)被擠到市場(chǎng)邊緣。
�。▉碓矗簭V州日?qǐng)?bào) 作者：章劍鋒 廈門大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心研究員）
