想買房的人都嫌房?jī)r(jià)高�？墒牵�?jī)r(jià)卻不斷升高，看到自己的買房夢(mèng)想在漸漸遠(yuǎn)去，心里積聚起焦躁。在焦躁催促下，買房人常常在房?jī)r(jià)上升期間花大錢買大房，把房?jī)r(jià)推得更高。
賣房子的房地產(chǎn)商們也有自己的本能和精明。一塊受盡煎熬才獲得的土地，也許70年后才能再次開發(fā)利用。所以，必須擠干每一塊地皮能產(chǎn)生的利潤(rùn)。高價(jià)格帶來(lái)高利潤(rùn)，而推高房?jī)r(jià)有兩個(gè)挺有效的手段：一是用廣告的力量去喚醒人們想擁有大房子的夢(mèng)想；二是渲染一下房屋供給存在短缺。靠這兩個(gè)手段，房?jī)r(jià)會(huì)一路攀升，直抵房?jī)r(jià)最高點(diǎn)，最后就可能是房?jī)r(jià)的劇烈跌落。
是什么力量注定會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲后的暴跌呢？就是那兩個(gè)幫助房地產(chǎn)商們推高房?jī)r(jià)的手段。白天看到煽動(dòng)性的房地產(chǎn)廣告，買房人一夜間就能把自己的夢(mèng)想提升一個(gè)檔次�？墒�，買房人的收入也許需要數(shù)年的爬行才能提高一個(gè)級(jí)別�？抠I房人夢(mèng)想驅(qū)動(dòng)的房?jī)r(jià)，最終有一天會(huì)高漲到逼迫買房人放棄自己夢(mèng)想的地步。
有人會(huì)說(shuō)，房地產(chǎn)商可以慢悠悠地降價(jià)呀！這個(gè)說(shuō)法忽略了同時(shí)發(fā)生的另一件事。在房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)的過(guò)程里，房地產(chǎn)高額利潤(rùn)的氣味彌漫四處，能從銀行借到錢的人們蜂擁而來(lái)。大投資戶們競(jìng)相建造更大、更豪華的樓盤，希望獲得更多的利潤(rùn)；小投資戶們爭(zhēng)著買下幾套房產(chǎn)，希望高價(jià)時(shí)出手，一下子賺幾萬(wàn)元；買房自住的人，在相互攀比中，把自己的買房標(biāo)準(zhǔn)從一套供家人生活的基本住宅，調(diào)高到令旁人羨慕的豪宅。然而，建造房屋是個(gè)緩慢的過(guò)程，完成一個(gè)樓盤往往需要幾年。在這幾年里，房地產(chǎn)投資者聽到的和看到的都是利好的消息，會(huì)有更多的投資者把更多的錢投入房地產(chǎn)。終于有一天，大家?guī)缀鯐?huì)同時(shí)發(fā)現(xiàn)原本房屋供給短缺的現(xiàn)象，一夜之間突然不見(jiàn)了，房屋供給猛然出現(xiàn)大量剩余；并不是針對(duì)中國(guó)人口的剩余，是針對(duì)還能付得起極高房?jī)r(jià)人的剩余。
也有的人說(shuō)，房?jī)r(jià)跌落正好供窮人買房。這是一廂情愿！房?jī)r(jià)跌落是相對(duì)最高房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)的，8000元一平方米的房?jī)r(jià)就是跌30%，余下也有5600元，窮人還是買不起。但是，30%的房?jī)r(jià)跌落就意味著大量的房地產(chǎn)開發(fā)商的投資變成銀行的不良資產(chǎn)，銀行壞賬迅速增多，便大幅削減貸款額度。缺少銀行貸款，不光窮人沒(méi)錢去買房，連整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)都會(huì)失去增長(zhǎng)的動(dòng)力。
更有人會(huì)問(wèn)，有錢買房的和有能力賣房的都是眾人之中的精英，難道他們沒(méi)有理性，看不出危險(xiǎn)？很難！是房地產(chǎn)業(yè)的特殊性迷惑了他們的判斷。房子這種商品不同于糧食。糧食的價(jià)值在吃下去后立刻體現(xiàn)，并且?guī)仔r(shí)后就會(huì)消失，所以，只要有成千上萬(wàn)的人在市場(chǎng)里買賣糧食，糧食的價(jià)格就一定理性。然而，房子的價(jià)值能延續(xù)幾十年，大多數(shù)人一生只買一次或兩次房子，所以買房人對(duì)房子的價(jià)值判斷包含許多主觀因素。投資房地產(chǎn)的收益也需要幾年才能看到，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)投資人對(duì)投資回報(bào)的判斷包含更多的主觀因素。在這些主觀因素的影響下，外加不斷上揚(yáng)的房?jī)r(jià)持續(xù)地折磨，人們的思維變得異常簡(jiǎn)單：別人買房，我也要買房；別人投資建房，我也要投資建房。
所以，政府調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，不應(yīng)該急急忙忙地硬把高昂的房?jī)r(jià)拽下來(lái)，而要疏導(dǎo)人們的買房需求，并且還要平抑投資者隨著房?jī)r(jià)上揚(yáng)而產(chǎn)生的逐漸亢奮的投資熱情。
疏導(dǎo)人們的買房需求，就是扭轉(zhuǎn)人們相互攀比著去購(gòu)買豪宅的傾向。中國(guó)人口多土地少，節(jié)儉用土地是長(zhǎng)期的國(guó)策。但是，政府僅靠頒布行政命令，規(guī)定70%的人只能住90平方米以下的房子，買房人追求豪宅的夢(mèng)想很可能根本不受影響。買房人的夢(mèng)想不變，房地產(chǎn)商的行為當(dāng)然也不會(huì)變。
其實(shí)，價(jià)格永遠(yuǎn)是影響買房人需求的最有效因素。如果希望70%的人買90平方米以下的房子，那么，90平方米以上的房子的價(jià)格就需要高昂到讓70%的買房人心頭一震，望而卻步。所以，調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，不能怕價(jià)格變動(dòng)，高價(jià)值的高端樓盤一定要提價(jià)；而大眾需要的普通樓盤要保質(zhì)、保價(jià)、保量。為收入偏低的人群準(zhǔn)備的樓盤，應(yīng)該減免包括土地成本在內(nèi)的所有可減的成本，讓他們負(fù)擔(dān)得起租金，要知道他們的迫切需要不是買一間有70年使用權(quán)的房屋，而是一間供自己打工奮斗用的臨時(shí)棲身的住所。
如何使房地產(chǎn)業(yè)投資人更理性，不同的人有不同的意見(jiàn)。有人說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)投資不理性的原因是土地沒(méi)有私有化。一旦個(gè)人擁有土地，土地交易便會(huì)理性，然后，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)就能自動(dòng)地變得理性了。這個(gè)觀點(diǎn)是在畫餅充饑。英國(guó)、日本、美國(guó)的土地是私有化的，但是，這些國(guó)家前后都發(fā)生過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。土地私有化并沒(méi)有真正減少人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值和回報(bào)判斷的主觀性，所以，土地私有化不能自動(dòng)地幫助中國(guó)房地產(chǎn)投資變得更理性。
使房地產(chǎn)投資人更理性，最迫近的任務(wù)是提高地方政府的土地政策水平和資產(chǎn)管理水平。銀行也是一大關(guān)鍵所在。在房?jī)r(jià)不斷升高的過(guò)程里，房地產(chǎn)商很難壓抑投資欲望，銀行不能被動(dòng)地做房地產(chǎn)商的取款機(jī)，而是要做房地產(chǎn)商的“老板”，要比房地產(chǎn)商看問(wèn)題更深，觀大局更廣，望前途更遠(yuǎn)。如果銀行對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的見(jiàn)識(shí)超不過(guò)報(bào)紙上報(bào)道的那幾個(gè)數(shù)字，看不清潛在的趨勢(shì)，給第一線銀行業(yè)務(wù)人員的指標(biāo)僅僅是放貸量的多少，那么，中國(guó)不僅是房地產(chǎn)投資沒(méi)有理性，所有固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域都不會(huì)有理性，中國(guó)經(jīng)濟(jì)永遠(yuǎn)在短缺和過(guò)剩之間快速翻滾。
來(lái)源：中國(guó)青年報(bào) 作者：蕭雨年
