想到了歐洲游的中國人會很多，但是沒有想到會多到這種地步。
7月20日，海南航空公司開通布魯塞爾的直達航線，水皮隨首航團進入歐洲，所到之處的感受和10多年前到泰國的感受一模一樣，怎么看到的都是中國人？
巴黎的盧浮宮自不待言，既然入口都是華裔美國人貝聿銘先生設(shè)計的，中國人多一點是可以理解的，老佛爺百貨商場雖然歷史悠久，但是面對蜂擁而至的顧客，提供中文服務(wù)也是可以理解的，科隆大教堂全世界有名，邊上開家中文免稅店也不值得大驚小怪；水皮不能理解的是像布魯塞爾這樣街道上見不到人的地方，于連小男孩撒尿的銅像邊開店賣巧克力的居然都是中國人，阿姆斯特丹的風(fēng)車村里停的16輛大巴，14輛上下來的是中國人，在中國飯店吃飯，外面等著翻桌的中國人居然有上百人，盧森堡這樣人口不過幾十萬的小國家，中國銀行的中文廣告居然做上了街頭的閱報欄。
看到如此多的同胞如過江之鯽般涌入歐洲，水皮腦子中閃過一個念頭，如果歐洲開放中國人購房移民的政策，全歐洲的房價會不會被炒上天呢？
這種可能性不是不存在的。長年住在巴黎的小導(dǎo)游告訴我們，巴黎近郊的房價10年前差不多是4000歐元一平方米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了8000歐元一平方米。巴黎的情況特殊一點，老城內(nèi)的格局200年前已經(jīng)形成，而且身為歐洲時尚之都，地位和上海在中國相當(dāng)，除非大富之家，否則難以問津。但是，走出巴黎，歐洲絕大部分的城市房價均和北京相當(dāng)，柏林的普通商品房每平方米也就1000歐元，相當(dāng)于10000元人民幣，這樣的價格只能在北京的三環(huán)之外找房。同樣只能找普通商品房，還不能找高檔一點的公寓房。所以，站在冷寞的歐洲城市街頭，不止一個人同水皮一樣會產(chǎn)生如此的想象。
但是，可能就是可能，不是能夠；想象就是想象，不是現(xiàn)實。據(jù)水皮所知，在國際貨幣基金組織180多個成員國中，至少有137個國家對外國人購房都有限制。道理是簡單的，不講也罷。但是，這樣簡單的道理并不是所有的人都懂得，否則就不會有六部委規(guī)范外資炒房的171號文了。
7月24日，建設(shè)部在千呼萬喚之中，終于公布了由建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局和外匯管理局聯(lián)合于7月11日，即兩周前已經(jīng)制定的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，文件的公布雖然拖沓了一點，但是總歸是對輿論有了一個交待，也算是一種良性互動的表現(xiàn)。
171號文的要害之一是明確境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，房地產(chǎn)企業(yè)投資額超過1000萬美元的，注冊資本不得少于投資總額的50%；要害之二是明確境外機構(gòu)和個人購買自用自住商品房必須在境內(nèi)工作和學(xué)習(xí)一年以上并采用實名制。
并非巧合的是，國際物業(yè)顧問公司戴德梁行在此前4天發(fā)布的報告宣稱，目前中國大陸已經(jīng)成為全球地產(chǎn)投資機構(gòu)的熱選地區(qū)。不僅游離的海外民間資本，而且大量的機構(gòu)投資者大舉進入國內(nèi)市場，并且已經(jīng)開始從北京和上海等一線城市向二三線市場推進。數(shù)字顯示，海外資金在2005年出現(xiàn)爆發(fā)趨勢。2005年境外機構(gòu)購買境內(nèi)建筑物資金34億美元，中外合作房地產(chǎn)項目2119項，合同利用外資194億美元，實際利用外資54.18億美元。50%的外資投在北京，43%的外資投在上海；44%的外資來自美國，36%來自新加坡，20%來自澳大利亞；投在寫字樓的外資58%，商鋪占30%，住宅7%。
絕非巧合的是，2005年正是中國政府明確房地產(chǎn)為重點宏觀調(diào)控對象的一年。這一年，上海的地產(chǎn)價格出現(xiàn)調(diào)整，北京卻開始大漲，境內(nèi)機構(gòu)和資金開始觀望，海外資金乘虛大舉進入。整整一年半的時間中，有關(guān)部門對此束手無策，放任自流。這些海外資金在沒有任何監(jiān)管的束縛之下如入無人之境，整幢整片直至整個項目地收購高端地產(chǎn)項目，直接拉高打開了高端地產(chǎn)的價格空間，為新一輪上漲作出強烈的示范效應(yīng)。
老實講，外資進入房地產(chǎn)的資金量是有限的，不過100億人民幣左右，和1萬億人民幣的市場交易總量相比并不算多，但是，影響是巨大的，后果更是惡劣的。水皮早就在雜談中提出，中國的民間資本不可能同時支撐股市和樓市走牛，樓市不跌，牛市就無期，但是這樣的判斷并沒有考慮到外資這個變量，如果加入外資這個變量，那么，股市和樓市就極有可能雙雙走牛。事實上，正是外資的進入封死了上海高端房地產(chǎn)的價格調(diào)整空間，打開了北京高檔公寓的上漲空間，導(dǎo)致了目前這種房地產(chǎn)市場調(diào)不下去，股市漲不上去的僵持局面。
171號文能不能有效抑制外資炒房呢？
也許能，也許不能。
也許能，指的是一個六部委聯(lián)合出臺的文件顯示的是政府的決心之大；也許不能，指的是六部委聯(lián)合出臺的文件顯示的是政策的變數(shù)之大。更關(guān)鍵的是上有政策，下有對策，具體執(zhí)行政策的地方政府和聯(lián)合制定政策的中央政府利益取向并不一致。
房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控之所以出現(xiàn)越調(diào)越漲，越控越漲的失控局面，原因是復(fù)雜的，既有人民收入增長改善住房條件的消費需求，也有流動性過剩導(dǎo)致的投資需求，不分清這兩種需求就不能對癥下藥，出臺的措施就容易被開發(fā)商誤導(dǎo)甚至反挾持。從現(xiàn)實來看，滿足消費需求，控制投資需求，打擊投機需求是一種必須的政策取向。限制外資炒房的171號文在水皮看來只是一個象征，操作意義未必有多大，因為缺少了一個大的立法前提，那就是禁止炒房。什么時候，人大立法禁止炒房，什么時候打擊外資炒房才于法有據(jù)，什么時候房地產(chǎn)市場才會回歸正途。畢竟，最大的炒房勢力還在中國民間。
(來源：中華工商時報 作者：水皮)
