中新網(wǎng)7月20日電 又一個房地產(chǎn)宏觀調(diào)控文件日前浮出水面，建設(shè)部、央行等六部委共同簽署的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》已悄然下發(fā)。據(jù)《中國證券報》報道，外資投行對文件內(nèi)容并不感到驚訝，稱其進(jìn)入中國樓市的計劃不會改變；而在一些專家看來，政策相當(dāng)溫和，外商長線投資不會受到影響。

　　規(guī)范市場的意義大

　　不少專家認(rèn)為，“限外”新政頗為溫和，其主要意義還在于規(guī)范了外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場。

　　中國社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，文件規(guī)范了外商投資中國房地產(chǎn)的市場準(zhǔn)入。按照文件規(guī)定，在資本金上，要求投資總額超過1000萬美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50%；低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。在設(shè)立程序上有三大步驟。先由商務(wù)主管部門和工商行政管理機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立和辦理注冊登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》；在付清土地使用權(quán)出讓金后，到國土管理部門申辦《國有土地使用證》；再根據(jù)《國有土地使用證》到商務(wù)主管部門和工商行政管理部門換發(fā)正式執(zhí)照。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐滇慶說，文件對限制外資炒房有一定的作用，實名制可以加強購房套數(shù)的監(jiān)管。文件規(guī)定，在境內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)、代表機(jī)構(gòu)(房企除外)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人，可以購買自用、自住商品房；且采取實名制。

　　徐滇慶認(rèn)為，該文件對中國房地產(chǎn)市場更大的意義在于規(guī)范了外資的市場行為。在他看來，外資的進(jìn)入是有利于中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的，也有利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平的提高。政府不應(yīng)該限制外資的進(jìn)入，而要管制外資在中國的直接購房行為，以及監(jiān)管外資的大規(guī)模外撤。他說，加強外資的結(jié)匯管理是最重要的。新出臺的文件在加強結(jié)匯管理方面也有所體現(xiàn)。

　　外資投行興趣不減

　　長期投資中國房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的一位業(yè)內(nèi)人士表示，新政出臺前，曾經(jīng)擔(dān)心新政會對長期投資設(shè)置藩籬；反復(fù)閱讀了文件內(nèi)容后，有如釋重負(fù)之感。文件對外資的長期投資和海外熱錢并未界定，總的說來，可以說是對長期投資“網(wǎng)開一面”。

　　一位外資投行中國部的董事總經(jīng)理表示，外方對中國房地產(chǎn)的興趣不會因為文件的出臺而減少，“我們相信在短期內(nèi)，難以有非常具體的措施對外商投資活動加以限制。”

　　一家著名投資銀行的房地產(chǎn)投資部門負(fù)責(zé)人表示，雖然新政比預(yù)想的要溫和，“但政府的政策在任何時候都是有影響的，就算有些規(guī)定沒有立竿見影的效果，長期來說一定有作用。”不過他也同時表示，近期手邊的業(yè)務(wù)進(jìn)展順利，不會受到任何影響，長期來說，也不會因此放慢對中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。

　　外資投行的態(tài)度基本相似。早在幾個月前，摩根斯坦利房地產(chǎn)基金亞太區(qū)副總裁白可福就曾經(jīng)說道：“我們用我們的錢包來說明我們對中國房地產(chǎn)市場的判斷。”

　　或有下一步動作

　　“限外”新政的溫和引起了這只是試探性舉措的猜想，有專家認(rèn)為，政府或?qū)⒁暿袌龇磻?yīng)來決定是否采取下一步動作。

　　消息人士透露，《意見》中要求建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、國土資源部、央行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監(jiān)會、外匯局九大部門各自制定有關(guān)操作細(xì)則，目前大半已出。他說：“這些措施早該推出，現(xiàn)在只是在補課，用以規(guī)范外資的行為�！�

　　中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘認(rèn)為，新政的意義是“有勝于無”，對外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場不會起到實質(zhì)性影響。他認(rèn)為，不少外資為了賺取人民幣升值與房價上漲的雙重利潤，通過各種渠道進(jìn)入中國，對此，可以通過持有房產(chǎn)的時間等標(biāo)準(zhǔn)來判斷外資是否是短線投機(jī)的熱錢，并對這種市場行為征收“人民幣匯率調(diào)節(jié)稅”之類的重稅。

　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為，新政回避了許多問題且操作性較差。他說，新政對外資房地產(chǎn)開發(fā)商的資金籌集沒有具體規(guī)定，外資既可以用外資優(yōu)勢在境外融資，也可以在中國境內(nèi)融資；也沒有改變外資的稅收優(yōu)惠政策；沒有涉及外資企業(yè)的辦公用房問題；對外商中介機(jī)構(gòu)沒有限制等等。他認(rèn)為，新政“不會對外資持續(xù)進(jìn)入中國房地產(chǎn)行業(yè)有什么實質(zhì)性引導(dǎo)和規(guī)范作用，外資仍然會一如既往進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場中來�！�

　　易憲容更明確地說，這是政府的試探性動作，下一個政策有可能出臺。（俞靚 費楊生）