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“兩稅齊下”的二手房市場必然會出現(xiàn)淡靜的局面，但能否拉下房價上漲的勢頭，則尚未可知
★ 本刊記者/謝良兵
8月13日是京城一個陰雨的周日。下午2點，北京回龍觀住宅區(qū)，某二手房中介公司回龍觀分店里，張彤伸著脖子往門外看了看，路上行人稀少。“都半天時間了，估計今天也沒什么人來了�！睆埻昧藦埗际袌箝_始看起來。最近報紙上多了一些關(guān)于二手房“營業(yè)稅”和“個稅”的報道。
“有些媒體就喜歡炒作。其實1%的個稅也沒有多少錢，一被媒體夸張吧，很多人都不敢賣房子了。”剛從事二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)不到三個月的張彤有些著急地對本刊記者說。要是幾個月都沒有業(yè)績，她的工作就難保了。
這個時候，張彤的手機(jī)響了。“趙阿姨啊，那邊我會幫你再催催的，您先別急�！睊煜码娫�，張彤告訴記者，因為最近的加稅，本來答應(yīng)賣給趙阿姨房子的賣家有些遲疑了。她準(zhǔn)備再和賣方好好溝通一下。說話間，張彤無奈地笑了笑。
不過，在這家店里，干了幾年的業(yè)務(wù)員業(yè)績還是不錯的。劉震從事這行已經(jīng)三年了，就在7月底的時候，他剛剛為8個客戶辦理了過戶手續(xù)。“可能這段時間比較特殊吧。因為為了避稅，一些客戶提前過戶了。我們店以前每個月大概也就成交3到8套�！眲⒄疬@樣對記者解釋他的高業(yè)績。
擾人之“靴”終落地
短短的三個月時間內(nèi)，中國的二手房市場就經(jīng)歷了兩次成交量“井噴”的境況。
先是5月底，國務(wù)院針對房地產(chǎn)市場出臺的“國六條”細(xì)則中規(guī)定：從2006年6月1日開始，將二手房營業(yè)稅的征收年限從2年提高到5年。于是，6月1日前的三天內(nèi)，全國各地的房屋產(chǎn)權(quán)過戶中心就人滿為患，出現(xiàn)了地產(chǎn)市場今年以來少見的排隊現(xiàn)象。而6月1日當(dāng)天，一切又迅速歸于平靜。
7月26日，《國家稅務(wù)總局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(108號文)突然現(xiàn)身�！锻ㄖ芬�(guī)定，個稅征收于8月1日起在全國執(zhí)行。全國各地的房屋產(chǎn)權(quán)過戶中心再次遭遇人滿為患的景象。據(jù)統(tǒng)計，7月27日、28日、31日3天內(nèi)，北京市二手房總過戶量就達(dá)到3660戶，日均1220戶。而8月1日當(dāng)天的過戶量卻不足100戶。
每次的政策出臺，地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)“觀望—交易—觀望”這樣的循環(huán)。去年6月1日二手房營業(yè)稅開始征收的時候，二手房的交易量就曾驟然下降。“當(dāng)時剛紅火起來的二手房市場遭到當(dāng)頭棒喝。偏偏北京又開始在朝陽、海淀等區(qū)強(qiáng)制征收二手房交易個人所得稅。二手房的交易量更應(yīng)聲而跌�！北本┓拷楣尽拔覑畚壹摇备笨偛煤皶熛虮究浾呋貞浾f。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次“兩稅”的調(diào)整和征收，業(yè)主與客戶依然會出現(xiàn)觀望情緒，短期內(nèi)還有可能出現(xiàn)業(yè)主由售轉(zhuǎn)租的“惜售”行為和二手房交易中“稅費轉(zhuǎn)稼”的現(xiàn)象�！岸址拷灰琢恳矔诙唐趦�(nèi)有一定幅度的下降，但這個觀望期不會太長。”胡景暉判斷說。
在很多人看來，“營業(yè)稅”和“個稅”就像是那個家喻戶曉的相聲里的兩只靴子，讓整個市場睡不著覺。不僅老百姓睡不著，中介公司也睡不著。5月底，“營業(yè)稅”這只靴子先掉下來，而如今“個稅”這只靴子也掉了下來。此前心煩意亂不知該何去何從的人們終于踏實了。
“因為‘兩稅’的落地，未來的市場預(yù)期與市場走勢會變更加明朗、穩(wěn)定。在經(jīng)歷過一輪短暫的觀望之后，二手房市場將趨向穩(wěn)定：該買的買，該賣的賣�！蔽覑畚壹腋笨偛煤皶熣J(rèn)為。
“考慮到個稅從試行到實行有一年的時間差，本年不會再有新的房產(chǎn)交易稅種出現(xiàn)�！北本┣f家市場總監(jiān)常淑娟對本刊預(yù)測說，因為土地增值稅(指地價升值部分，非普通住宅居住滿3年未滿5年的，減半征收；非普通住宅居住未滿3年的，按增值額的30%征收)和新稅種(物業(yè)稅)還在醞釀當(dāng)中。
事實上，早在5月底本輪地產(chǎn)調(diào)控剛剛拉開大幕的時候，本刊就曾經(jīng)撰文預(yù)測：“在強(qiáng)調(diào)行政調(diào)控的同時，加大稅收的杠桿作用，將構(gòu)成此次地產(chǎn)調(diào)控的主要特色”。隨后的事實不斷地證明了本刊“以稅控市”的判斷。
“稅控”下的房價走向
房屋交易稅的不斷調(diào)整和征收，說明地產(chǎn)調(diào)控打擊投機(jī)者的目的十分明確。而事實上，在一定程度上而言，這些稅收政策的確抑制了投機(jī)房產(chǎn)的沖動。
北京華源鑫業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司執(zhí)行董事湯雪印在接受本刊記者采訪時介紹，根據(jù)他們的統(tǒng)計，5000元/平方米以下以投資為目的的賣房者占15%，5000～10000元/平方米的投資為目的的賣房者占60%，10000元以上單價的投資者占40%。“如果不包括租房戶，回龍觀、天通苑等大型經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)里，入住率僅為30%。”湯雪印說。
理想的調(diào)控局面是，在“兩稅”的催化下，很多擁有多套房屋的投資者或者趕在稅款征收之前拋售賣出，或者就轉(zhuǎn)向租賃市場。由此導(dǎo)致的房源量的不斷增多，將改變其原有供求比例，導(dǎo)致同一類型房屋租金收益下降。在以往政策執(zhí)行中，上海等房產(chǎn)投機(jī)炒作較為嚴(yán)重的地區(qū)，大量“殺跌出局，斬倉拋盤”現(xiàn)象曾十分明顯。
不過，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，由于北京整體房地產(chǎn)投機(jī)炒作較少，不會出現(xiàn)由于征稅而導(dǎo)致的大量拋盤現(xiàn)象出現(xiàn)，因此房價驟降的現(xiàn)象也不會出現(xiàn)。“北京的二手房市場中自住型購房需求占到90%以上，這是剛性需求�！睖┯≌f。
稅收控制政策制定希望“兩稅”的推出能夠拉低房價。但是，近日國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度全國70個大中城市房屋銷售價格上漲5.7%，漲幅比上季度高0.2個百分點。新建商品住房銷售價格同比上漲6.4%，二手住房銷售價格同比上漲5.8%。
由于受到“兩稅”的影響，目前除暫緩出售的房產(chǎn)外，其余涉稅上市房產(chǎn)業(yè)主心態(tài)較為強(qiáng)硬，以提價來補(bǔ)償“兩稅”帶來的損失，也直接導(dǎo)致了房價進(jìn)一步上漲。據(jù)北京信一天房產(chǎn)統(tǒng)計的資料顯示：自“兩稅”征收以后北京二手房平均價格達(dá)到了6429元/平方米，比政策之前4～5月份的6193元，每平米上漲了236元，漲幅為3.8%。
湯雪印認(rèn)為，現(xiàn)在北京的二手房市場還是賣方市場。因此盡管在理論上20%的營業(yè)稅與1%的個稅均由賣房人繳納，但實際操作過程中，政府增加的這部分稅收全都轉(zhuǎn)嫁到買房人身上。而另一方面，客戶轉(zhuǎn)移了購買方向，遠(yuǎn)、郊區(qū)縣成交量快速提升，也是二手房成交價格上漲的主要原因。
中信證券房地產(chǎn)研究員段海瑞認(rèn)為，房地產(chǎn)的一、二級市場應(yīng)該是聯(lián)動的，不應(yīng)該為了限制投機(jī)而限制交易，也不應(yīng)該為了抑制對新房的需求而犧牲二手房市場的活躍性。“政府應(yīng)該采取盤活存量、限制增量的方法來發(fā)展二手房市場。”段海瑞說�！�
