中新網(wǎng)8月15日電  “變投資公司為合資公司”、“轉沿海熱點城市為內(nèi)地‘二線城市’”、“變單純投資為園區(qū)開發(fā)”……這是限制外資炒房政策出臺前后國際游資采取的應對措施。據(jù)《經(jīng)濟參考報》報道，業(yè)內(nèi)人士認為，國際游資不會在短時間內(nèi)迅速撤退，會采取更多的“變臉大法”來規(guī)避監(jiān)管，力求在中國房地產(chǎn)市場上繼續(xù)牟取暴利。

　　跨境資本“豪賭”中國房地產(chǎn)市場

　　國際游資流動的三大風向標是股市期貨、貨幣匯率和房地產(chǎn)。2003年以來，全球游資開始向房地產(chǎn)市場聚集。由于房地產(chǎn)市場具有資本高度專注、運作相對便捷、投資方式不受太大限制等優(yōu)勢，成為全球資本逐利、跨境投資的主要場所。

　　仲量聯(lián)行國際資本集團國際董事郝思建說，中國正成為一個跨地區(qū)資本流動熱點，并且日益受到歡迎。全球跨境資本在中國商鋪和寫字樓市場顯得尤為活躍，購買的資產(chǎn)價值高達16億美元，投資力量的主體為來自美國、澳大利亞和新加坡的資金。

　　如果沒有出臺限制外資炒樓政策，業(yè)內(nèi)人士預計，未來一段時間，國際資本進入中國的趨勢仍將繼續(xù)，并且會日益關注中國快速發(fā)展的二級城市。這道限資“大壩”的澆筑，為熊熊燃燒的跨境資本及時潑了一盆冷水。

　　多年關注中國內(nèi)外資收支情況的新加坡金融專家麥吉亞認為，2003年至2004年間曾經(jīng)在人民幣市場上遭受挫折的國際游資，從2004年上半年就開始向房地產(chǎn)市場靠攏，主要目標是在房地產(chǎn)市場調控手段尚未完全成熟之前，用五至十年左右的時間拉高中國房地產(chǎn)價格，從中牟取暴利。他估算，在限制外資炒房出臺之前，已經(jīng)有上百億美元資金聚集在北京、上海、深圳、廣州等房地產(chǎn)價格居高不下的一線城市。

　　“變臉大法”蘊藏深層危機

　　《經(jīng)濟參考報》記者對熱點城市和中西部省區(qū)房地產(chǎn)價格進行追蹤調查時發(fā)現(xiàn)，“變投資公司為合資公司”、“轉沿海熱點城市為內(nèi)地‘二線城市’”、“變單純投資為園區(qū)開發(fā)”是現(xiàn)階段“騎虎難下”的國際游資普遍采取的“變臉大法”。

　　——變投資公司為合資公司。由于銀行對投資公司、金融公司、策劃公司一類概念模糊的公司賬目往來監(jiān)管嚴格，在“國六條”和“外資限炒”條例出臺后，這些投資公司就不得不面臨更大的壓力，為化解壓力，投資公司往往采取成立合資公司或者注資國內(nèi)企業(yè)的方式，實現(xiàn)大筆資金繼續(xù)炒作樓盤的目標。

　　——轉沿海熱點城市為內(nèi)地“二線城市”。炒“熱線”不炒“冷盤”、追“高價”不捧“低價”，這是國際“熱錢”的“行規(guī)”。但從前期房地產(chǎn)市場飆升的情況來看，國際炒家日益注意到，隨著中國強勁的經(jīng)濟增長勢頭，中西部省區(qū)和內(nèi)陸地區(qū)二線城市房價增長空間非常廣闊，國際游資迅速流向這部分地區(qū)，期待著新一輪的增長。

　　——變單純投資炒樓為“園區(qū)開發(fā)”。這是國際游資的新手段。國際游資意識到中國政府“緊縮銀根”、“緊縮地根”的決心，同時也看到中央和地方政府發(fā)展地方產(chǎn)業(yè)、走工業(yè)化道路的強烈愿望，于是開始打著“開發(fā)工業(yè)園區(qū)”、“建設新興市場”的旗號，堂而皇之地“協(xié)助”地方政府發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，用少量資金進行園區(qū)建設，卻用大筆資金儲備炒熱當?shù)貥潜P。

　　金融專家曾再旺認為，這三種“變臉”方式實際上相互捆綁在一起。他說：“南寧九曲灣、昆明世博園一帶悄然建設的大面積別墅式住房，其實就是國際游資投入其中的明顯證據(jù)。國際游資往往與前期早就進入西部省區(qū)市場的房地產(chǎn)公司糾集在一起，在國家宏觀調控政策下已經(jīng)步履艱難的‘炒樓公司’，在國際游資的幫助下重整旗鼓，繼續(xù)維持甚至炒高房價�！�

　　麥吉亞曾經(jīng)歷了上世紀90年代末的東南亞金融風暴。他深入分析說：“國際游資曾經(jīng)通過金融對沖的方式?jīng)_擊東南亞國家脆弱的金融體系；而通過聚集大量資金炒房的方式，早在上世紀70年代就在日本屢屢奏效。這三種做法的深層危機在于：一旦中西部省區(qū)尤其是二線城市的樓盤也被炒高，就必然面臨著沿海居高不下、內(nèi)地后來居上的房產(chǎn)飆升局面，更加不利于調控房地產(chǎn)價格�！�

　　監(jiān)管亟待加強

　　大量數(shù)據(jù)同時表明，中國房地產(chǎn)市場調控“任重道遠”：全國70個大中城市6月份的房價同比上漲達到5%至8%，漲幅與上月持平。深圳漲幅居全國第一，平均為14.6%，而商品房的漲幅在20%以上，豪宅則達到50%；北京的漲幅僅次于深圳達11.2%，考慮到過去兩年北京的大幅上漲基數(shù)較高，因此，北京的漲價絕對值并不低于深圳。

　　與此對應，中國不少一線城市、中西部省會城市的房價還在繼續(xù)上漲。二手房方面，二季度廣州、深圳二手房交易額分別為77.7億元、126.56億元；環(huán)比分別增長14%、29%。

　　今年上半年中西部省區(qū)的房地產(chǎn)價格態(tài)勢恰恰證明國際游資“變臉”的趨勢。據(jù)銀川市統(tǒng)計局統(tǒng)計，今年上半年銀川市商品房平均每平方米銷售價格為2387元，同比增加136元，房屋價格呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢。

　　而作為中國-東盟博覽會舉辦城市的廣西首府南寧，上半年土地交易價格指數(shù)同比上升3.9%，比一季度漲幅高2.1%，房屋銷售價格同比上揚5%。昆明、貴陽、成都等地的房地產(chǎn)價格仍呈明顯上升趨勢。

　　不少專家學者認為，“外資限炒”條例本身存在著具體的操作問題，一是“自用房產(chǎn)”沒有明確的規(guī)定，二是一些具有雙重國籍身份的居民很可能利用這種身份優(yōu)勢自炒自賣，炒高房價；三是通過成立境內(nèi)外表面上毫無聯(lián)系的“母子公司”方式，騙取銀行的“平行貸款”，實現(xiàn)利用國際游資炒高樓盤價格的目標。

　　專家指出，中國現(xiàn)行外匯管理政策禁止銀行從事平行貸款業(yè)務，但實際操作過程中，只要在海外成立兩家以上的母公司，在國內(nèi)成立兩家以上的子公司，就可以相互向對方子公司提供貸款，同時還可以要求銀行業(yè)務部門也向子公司提供貸款，這種貸款方式很難從賬面上直接發(fā)現(xiàn)。

　　專家認為，必須盡快完成相關細則的制定，如強調合資公司進入房地產(chǎn)市場必須經(jīng)過相關部門審定，進入房地產(chǎn)市場需要的資質細則；要求外資進入工業(yè)園區(qū)必須引進相關項目，在相關項目進入之后才能獲得工業(yè)園區(qū)的土地使用證明；必須強化對基層銀行的監(jiān)管力度，嚴厲查處“平行貸款”的做法。（何豐倫 黃玫）