中新網(wǎng)7月25日電 24日，經(jīng)國務(wù)院同意，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》(以下簡稱《意見》)如期由建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局以及外匯局聯(lián)合發(fā)布。至此，被海內(nèi)外廣泛關(guān)注的中國房地產(chǎn)業(yè)“外資調(diào)控”政策最終落定。
據(jù)《上海證券報》報道，業(yè)內(nèi)人士指出，《意見》的出臺，并非是阻止外資進入樓市，而只是在每個環(huán)節(jié)上加強了對外資原本寬松的管理。從這個角度看，中國房地產(chǎn)市場將進入“外資本地化”的調(diào)控新時代。
“外資本地化”調(diào)控是核心
具體來說，直接改變目前市場行為的細則包括：外資需先設(shè)立境內(nèi)公司再進行房地產(chǎn)開發(fā)和投資，投資項目總額超過1000萬美金的，公司注冊資本金不得低于投資總額的50%；沒有付清企業(yè)注冊資本金，未取得土地使用證，開發(fā)項目自有資金不足的，均不予批準企業(yè)的外匯貸款結(jié)匯，且不得承諾任何一方的固定回報；境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機構(gòu)，境外個人在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過1年的，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，并采用實名制規(guī)范購房手續(xù)等。
“新政并不是阻止外資進入樓市，只是在每個環(huán)節(jié)加強一下原本寬松的管理，達到‘外資本地化’的調(diào)控目標。”信義不動產(chǎn)研究中心相關(guān)負責人表示。
據(jù)了解，至6月底，中國新設(shè)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)同比增長25.4%，實際使用外資增長27.9%。其中，外資直接購買在建項目和成熟物業(yè)現(xiàn)象較為集中，外資購房一季度結(jié)匯同比增長2倍以上。根據(jù)國際物業(yè)顧問公司戴德梁行的統(tǒng)計，今年一季度外資在中國購買建筑物的資金達45億美元，超過2005年全年的34億美元多達11億美元，相當于官方公布的2005年房地產(chǎn)實際利用外資額的83%。
在此市場背景下，政府“在借鑒國際慣例的基礎(chǔ)上，按照統(tǒng)籌國內(nèi)發(fā)展和對外開放的原則，依據(jù)土地資源缺乏，居民住房比較緊張的實際”，出臺規(guī)范外資的政策，“最終目的在于維護國家經(jīng)濟安全、維護中小投資者和人民群眾的利益。”
長期內(nèi)有助推低房價
其實，由于文件初稿早在一周前已經(jīng)在市場流傳，引發(fā)了眾多外資的先期行動。據(jù)了解，上海、北京的高檔新商品房和二手房的交易量在此前一周已經(jīng)逆市上揚，出現(xiàn)眾多高檔房的“熱買熱賣”現(xiàn)象。
市場人士介紹，這是外資限制政策與小戶型開發(fā)趨勢共同作用的結(jié)果。外資受限的消息大量原有的外資購房者考慮到未來的交易手續(xù)可能繁雜，影響交易成本和時間，正積極搶在政策實施前購房，而賣家也在拋盤退市；大戶型的稀缺資源則導(dǎo)致了買家接手的熱情高漲。
大多數(shù)市場人士認為，目前已有機構(gòu)投資者放緩或放棄投資計劃。新政必將在未來長時間影響外資在中國樓市的投資戰(zhàn)略。排除惡意的短期炒作，市場交易量會有所降低，房價也可能因此下降。信義不動產(chǎn)研究中心相關(guān)負責人表示，隨著外資投資的理性意識增強，短線炒房將被抑止，長線投資者仍然能找到機會。
聲音
復(fù)旦大學(xué)尹伯成：限制外資炒房符合國際慣例
提高門檻意在抑制境外機構(gòu)和資金來中國境內(nèi)炒房，而不是說不許外國人來買房，不許外資進行房地產(chǎn)長期投資。通過政策的調(diào)控，可以避免巨額外資通過“豪賭”人民幣升值和國內(nèi)房地產(chǎn)市場升溫“快進快出”，維護中國金融市場和房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定。
關(guān)于限制外資“炒房”是否符合國際慣例，在國際貨幣基金組織的成員中，有130多個成員國對外資進入房地產(chǎn)市場設(shè)有嚴格限制。“此次六部門的意見，是2002年取消外銷房、內(nèi)銷房的區(qū)別后，國內(nèi)首次對外資投資房地產(chǎn)重設(shè)門檻，是與國際接軌的舉措�！�
“此前中國已就國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控出臺政策，在全球化背景下，只有將內(nèi)資和外資統(tǒng)一管理，才能使宏觀調(diào)控取得預(yù)期效果�！�
新鴻基證券策略分析師彭偉新：地產(chǎn)股初期都受負面沖擊
中國內(nèi)地的“限外炒房”新政令海外企業(yè)減少了直接投資內(nèi)地房地產(chǎn)的資金，有效降低了投資內(nèi)地房地產(chǎn)的金額增長，相信內(nèi)地樓市的投資氣氛很快會受到打擊，初期對所有中國房地產(chǎn)股都有一定的負面影響。
香港房地產(chǎn)商作為外資一類，也受到直接沖擊；但是另一方面，有關(guān)新政令部分內(nèi)地開發(fā)商得益——因為如果海外基金或投資者希望投資內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，以后就需要經(jīng)過內(nèi)地公司作為間接投資；一些內(nèi)地擁有較多土地儲備的開發(fā)商，股價可能會被推高。
大福證券分析師周健鋒：對海外大基金影響不大
現(xiàn)在還不知道有關(guān)新政最終如何執(zhí)行，因此估計目前暫時僅對投資者有一定的心理影響。有關(guān)新政對于海外大型房地產(chǎn)基金的影響不大，但對內(nèi)地小型開發(fā)商或一些“假外資”，或者開發(fā)高檔物業(yè)為主、較多境外買家的一些內(nèi)地開發(fā)商，造成比較大的負面影響；估計中國內(nèi)地還會陸續(xù)推出有關(guān)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的細則措施。(于兵兵 柯鵬)
