中新網(wǎng)11月2日電 1日，備受關(guān)注和爭(zhēng)議的北京首個(gè)“限價(jià)回購(gòu)”出讓地塊——白家莊地塊終于確定歸屬。據(jù)上海證券報(bào)報(bào)道，一個(gè)月來(lái)被市場(chǎng)廣為猜測(cè)的原開發(fā)商(一級(jí)開發(fā)商)可能成為最后贏家的說(shuō)法變成現(xiàn)實(shí)。
1日下午三點(diǎn)整，為期二十余天掛牌期最后的截止時(shí)間。就在此前一個(gè)半小時(shí)，一個(gè)新的掛牌價(jià)格出現(xiàn)在北京國(guó)土資源網(wǎng)上——80854.84萬(wàn)元，這也是掛牌過(guò)程中第四次被刷新價(jià)格，掛牌企業(yè)就是背后的關(guān)聯(lián)企業(yè)——北京嘉銘房地產(chǎn)投資有限公司(下稱嘉銘公司)。
一級(jí)開發(fā)商成最后贏家
根據(jù)此次招拍掛規(guī)則，因?yàn)橛袃杉乙陨掀髽I(yè)參與掛牌，三點(diǎn)整開始，房地產(chǎn)交易中心需召集掛牌企業(yè)參與最后競(jìng)標(biāo)。奇怪的是，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)跟蹤報(bào)道的記者介紹，此前其它三家報(bào)價(jià)企業(yè)均沒(méi)有在競(jìng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)。于是，嘉銘公司輕松以8.08億元的掛牌價(jià)摘得白家莊地塊。當(dāng)一位市場(chǎng)人士受上海證券報(bào)記者委托向房地產(chǎn)交易中心詢問(wèn)摘牌企業(yè)時(shí)，得到了“原土地方”的簡(jiǎn)單回復(fù)。
究竟何為“原土地方”？據(jù)此前報(bào)道，嘉銘公司與一家稱為“北京恒世華融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”(下稱恒世華融公司)的企業(yè)均為北京嘉銘投資(集團(tuán))有限公司的子公司，而白家莊地塊涉及的一級(jí)開發(fā)商正是北京恒世華融公司，嘉銘公司也是該地塊收回前的原二級(jí)開發(fā)商。
2億利差打破市場(chǎng)平衡
那么，一級(jí)開發(fā)商及關(guān)聯(lián)企業(yè)重得土地使用權(quán)的好處究竟在哪里呢？一位曾有意拿地的北京開發(fā)商介紹，根據(jù)系統(tǒng)的成本測(cè)算，普通開發(fā)商與一級(jí)開發(fā)商以同一價(jià)格拿地，其收益差別在2億元左右。正因?yàn)檫@些利差的存在，一級(jí)開發(fā)商相關(guān)企業(yè)敢于以更高的土地掛牌價(jià)格拿地，其它開發(fā)商卻需要充分考慮成本因素。
造成這個(gè)成本差別的正是地塊出讓中的限價(jià)回購(gòu)條款。9月20日，白家莊地塊出讓信息在網(wǎng)上剛一公布就引來(lái)關(guān)注，多家地產(chǎn)大鱷對(duì)這塊優(yōu)質(zhì)辦公與商業(yè)綜合用地表示了濃厚興趣。但是掛牌文件明確，建成物業(yè)中需有5000平方米商業(yè)物業(yè)和8000平方米辦公物業(yè)由一級(jí)開發(fā)商以12000元/平方米單價(jià)回購(gòu)。而根據(jù)目前該區(qū)域商業(yè)用房的市場(chǎng)價(jià)格，其單價(jià)是這一報(bào)價(jià)的3倍左右�！叭绻且话愕拈_發(fā)商拿到地塊，這一項(xiàng)要求就導(dǎo)致開發(fā)商少賺2億元�！鄙鲜龅禺a(chǎn)商稱。
專家質(zhì)疑：招拍掛遭遇挑戰(zhàn)
北京白家莊地塊為“8·31”大限未過(guò)關(guān)土地，根據(jù)規(guī)定，所有未過(guò)關(guān)土地將在原開發(fā)商完成一級(jí)開發(fā)后交回土地部門招拍掛出讓。而根據(jù)北京市國(guó)土資源局的補(bǔ)充說(shuō)明，限價(jià)回購(gòu)條款的出現(xiàn)正是源于土地一級(jí)開發(fā)商北京恒世華融公司曾分別與原二級(jí)開發(fā)商嘉銘公司和北京京輝商貿(mào)有限責(zé)任公司簽訂的回購(gòu)協(xié)議。根據(jù)這兩項(xiàng)協(xié)議，上述兩公司將分別從該項(xiàng)目回購(gòu)8000平方米的辦公用房和5000平方米的商業(yè)面積。因此，白家莊土地的回購(gòu)面積實(shí)際是用于補(bǔ)償上述兩公司的。
其他開發(fā)商的疑問(wèn)是，為什么不能把協(xié)議中的成本直接計(jì)入地塊底價(jià)，而讓他們背負(fù)“低地價(jià)高房?jī)r(jià)”的名聲？另外，一旦一級(jí)開發(fā)商相關(guān)企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，巨大的利差將導(dǎo)致截然不同的成本利潤(rùn)率，并直接導(dǎo)致其它企業(yè)的出局。
“我們公司有自身的經(jīng)營(yíng)考慮，但限價(jià)回購(gòu)確實(shí)是加高成本的因素。”1日，另外三家掛牌企業(yè)之一的相關(guān)人士否認(rèn)有其它因素致其退出競(jìng)標(biāo)，但承認(rèn)限價(jià)回購(gòu)條款是他們考察項(xiàng)目成本后最終放棄的原因之一。“‘8.31’大限的意義就是要把期限內(nèi)沒(méi)有開發(fā)到位的地塊嚴(yán)格收回，一旦附加條款成風(fēng)而‘自編自導(dǎo)’，招拍掛這種以透明、簡(jiǎn)單、公平為原則的土地出讓將受到挑戰(zhàn)。”上海房地產(chǎn)評(píng)論人蔡為民稱。(于兵兵)
