世界上很多國家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中都曾經(jīng)或正在面臨房?jī)r(jià)過高的難題，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)如何進(jìn)行宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，并保證低收入階層的住房，促使社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的正常運(yùn)行，一定程度上也是對(duì)政府執(zhí)政能力的考驗(yàn)。
美國：每年數(shù)百億美元資助低收入家庭
美國連續(xù)幾年的低息政策和股市低迷使得游資大量進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)尋求高額回報(bào)，拉動(dòng)了住房市場(chǎng)的繁榮并造成房?jī)r(jià)不斷上漲。盡管美聯(lián)儲(chǔ)自2004年6月開始已經(jīng)多次提高聯(lián)邦基金利率，美國的住房抵押貸款利率也在逐漸上升，但住房的銷售量和價(jià)格并沒有降下來，原因在于提升后的利率仍處于較低水平，不足以使住房市場(chǎng)降溫。面對(duì)高揚(yáng)的房?jī)r(jià)，低收入者只能求助于政府。美國聯(lián)邦政府每年要為低收入階層支出幾百億美元來資助他們的住房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在過去35年中美國政府的這類支出大約是1萬億美元，主要用于解決低收入家庭的住房問題。
幾十年來，針對(duì)低收入階層的住房問題，美國住房政策的重點(diǎn)就是照顧低收入家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力，鼓勵(lì)私營機(jī)構(gòu)參與，同時(shí)依靠強(qiáng)有力的金融保障體系來支持相關(guān)政策，以實(shí)現(xiàn)為美國每一個(gè)家庭提供適當(dāng)住宅的目標(biāo)。美國對(duì)低收入家庭住房資助的具體做法是，聯(lián)邦政府把專項(xiàng)資金撥給地方公共住房管理部門，由地方以兩種方式為低收入家庭提供住房資助：一種是為低收入家庭提供廉價(jià)的政府公寓住房；另一種是為他們提供租金補(bǔ)貼券，他們可以用來在私營房產(chǎn)市場(chǎng)上租房。其中，房租代金券形式的租金補(bǔ)貼最受歡迎，這種補(bǔ)貼的依據(jù)是美國1974年“住房法”第八條款的規(guī)定。目前，在接受政府住房資助的家庭中，大約有60%是選擇租金補(bǔ)貼券形式。
美國聯(lián)邦法律規(guī)定，住房政策的著力點(diǎn)是幫助中低收入家庭解決住房問題，而對(duì)中上收入者則采取靈活政策，由市場(chǎng)自行解決。
英國：政策扶持，緩解壓力
英國為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府和中央銀行從供需兩方面入手，采取“雙管齊下”的政策和措施，取得初步成效。
英國主要采取通過央行提高利率導(dǎo)致借貸成本增加的措施。在沒有通脹擔(dān)憂的前提下，為了遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)和消費(fèi)信貸過熱的現(xiàn)象，這樣導(dǎo)致抵押貸款成本增加，房主還本付息壓力增大，有效地遏制了購房出租和首次置業(yè)人士的入市熱情。另外，如何確保建造足夠的低收入群體買得起的住房，英國政府也出臺(tái)了一系列的政策和舉措。相關(guān)政策重點(diǎn)向三類人傾斜：一是首次購房的年輕人，二是低收入人群，三是社區(qū)關(guān)鍵崗位的服務(wù)人員，如護(hù)士、教師、消防隊(duì)員等。
相關(guān)的具體措施包括：一、建設(shè)6萬英鎊以下的低成本、小戶型住房。二、為關(guān)鍵崗位人員提供購房補(bǔ)助或優(yōu)惠貸款。三、與房地產(chǎn)公司建立合作社，允許靈活的混合產(chǎn)權(quán)。如購房者可以先買一半的產(chǎn)權(quán)，或買一半租一半等。四、向30萬租住地方政府福利公房的住戶折價(jià)出售房屋等，售價(jià)可低至3.8萬英鎊至1.6萬英鎊。五、將購房印花稅的起征點(diǎn)進(jìn)一步提高。六、政府在建房用地的限制上進(jìn)一步放寬，開放了1650多公頃國防部和國家醫(yī)療體系所有的土地，允許使用廢棄土地、公共綠地邊緣等“灰色土地”。
韓國：一戶一宅，多宅重稅
為解決低收入者的住房問題，韓國政府實(shí)施了一種優(yōu)先為無房戶提供住房的制度。具體的實(shí)施辦法是，無房戶在購房前須至政府指定的銀行存款，存款額度每年約20萬韓元約合1700元人民幣；在銀行累計(jì)存款兩三年后，可獲得購房資格。獲得購房資格后，按先后順序進(jìn)行排隊(duì)。政府提供給低收入者的住房一般都是兩室一廳的房子。新住房建成后，購房者可根據(jù)自己的需要看房，房管部門根據(jù)排隊(duì)順序，安排購房。購房時(shí)，根據(jù)無房戶的需要，銀行可給予貸款。目前，“一戶一宅”制已經(jīng)成為保證百姓安居樂業(yè)和國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本制度。
但是，近幾年來韓國利用多處住宅進(jìn)行投機(jī)的現(xiàn)象日益嚴(yán)重。在確保繼續(xù)貫徹“一戶一宅”制的同時(shí)，韓國政府出臺(tái)了一系列遏制房地產(chǎn)投機(jī)的政策：例如：在進(jìn)行住房交易中，實(shí)施“住房交易申報(bào)制”，征收高額的資產(chǎn)增值稅等。再加上房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)等，房主想炒房的夢(mèng)想，幾乎完全破滅。
新加坡：每戶只可以買一套組屋
為了能夠讓每一位居民都能買得起住房，新加坡政府對(duì)居民購買“組屋”經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行免稅優(yōu)惠措施，如購買三室以下組屋，出售價(jià)格常低于半價(jià)，對(duì)購買四房組屋的價(jià)格約降15%，對(duì)購買五室的，則稍有優(yōu)惠。對(duì)于那些實(shí)在買不起組屋的居民，政府將其分為困難戶和特困戶，這些人各占居民總量的10%。對(duì)困難戶，政府將給予適當(dāng)補(bǔ)貼，爭(zhēng)取每戶能夠購買一套60至70平方米的舊房居住。而對(duì)特困戶則租給每套舊的42平方米的廉租屋，每月只象征性收取房租。購買組屋者需先登記入冊(cè)，列入政府的排隊(duì)名單，一般等兩年左右就可以購得。組屋起價(jià)較低，大概在幾萬新元左右。現(xiàn)在一套100平方米左右的組屋，價(jià)格一般在10萬到20萬新元之間，如果一家人湊錢來購買，并不困難。
新加坡政府規(guī)定：有房的居民不能購買組屋；無房居民每戶只可以買一套組屋，一個(gè)家庭同時(shí)只能擁有一套組屋，如果要買新的組屋，舊的必須退還；居民購得組屋后，一般情況下5年之內(nèi)不可以出租，5年之后允許騰出半套出租，但房主必須與房客合��；住滿10年后，才可出租整套組屋；對(duì)于那些從2003年開始沒再向建屋發(fā)展局貸款，也沒有領(lǐng)取公積金購屋津貼的屋主，可在住滿1年后出售在公開市場(chǎng)上所購買的組屋。以上規(guī)定只適用于新加坡公民。而新加坡的永久居民外來人口、無國籍人士則只能購買二手組屋。在買賣組屋時(shí)，必須提供翔實(shí)的資料，如果一旦發(fā)現(xiàn)虛報(bào)，將面臨高達(dá)5000新元的罰款或6個(gè)月的監(jiān)禁，嚴(yán)重者兩者兼施。
(來源：中華工商時(shí)報(bào) 作者：王琛)
